マンションの大規模修繕ローンとは、大規模修繕工事を実施する際に発生する費用を補うためのローンです。マンションの大規模修繕工事は、経年劣化に伴い、マンションの建物や設備を定期的に修繕します。

例えば、築年数の経過とともに外壁や屋根などは紫外線や風雨にさらされることによって、乾燥によるひび割れやタイルの剥がれなどが発生します。修繕を実施せずに放置した場合、雨漏りが発生して生活に支障が生じるかもしれません。

また、設備が耐用年数を迎えると故障や不具合が発生する可能性が高まる、機能性の低さから生活に不便さが生じる可能性があります。そのため、そのようなトラブルを未然に防ぐ、生活の利便性を向上させる観点からも、定期的に修繕が実施されているのです。

マンションの大規模修繕工事の対象となるのは共有部分に限られます。共有部分に該当するのは、バルコニーや外壁、屋根、階段、手すり、給排水管、エレベーター、共用廊下、エントランス、インターホン、宅配ボックスなどです。

また、共有部分であるものの、個人による使用が認められている専用使用部分である玄関扉（外側）、玄関ポーチ、サッシ、窓枠、1階の専用庭、トランクルームなども大規模修繕工事の対象です。ただし、玄関扉（内側）、給排水・ガス給湯配管の専有部分にあたる箇所（枝管）は区分所有者が修繕しなければならないので注意しましょう。

大規模修繕工事は12?15年程度の周期で実施されるのが一般的です。

1-1.マンションの大規模修繕にかかる費用

国土交通省公表の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（PDF）」では、大規模修繕工事回数と工事金額の割合の多い価格帯は以下のような結果となりました。

1回目：4,000万?6,000万円
2回目：6,000万?8,000万円
3回目以上：6,000万?8,000万円、1億?1億5,000万円

また、大規模修繕工事回数と戸あたり工事金額の割合の多い価格帯は以下のような結果となりました。

1回目：100万?125万円／戸
2回目：75万?100万円／戸、100万?125万円／戸
3回目以上：75万?100万円／戸

一般的に、築年数の経過とともに劣化の進行は大きくなるため、大規模修繕にかかる費用も高額になる傾向です。とはいえ、上記はあくまでも目安なので、マンションの築年数や規模によって大規模修繕にかかる費用は異なります。部屋数の少ないマンションでは、戸あたりの大規模修繕にかかる費用が大きくなるケースもあるため、自身の所有するマンションがどのくらいの費用になるのか事前に把握しておきましょう。

マンションの大規模修繕を実施するにあたり、大規模修繕ローンを利用するメリットとして、以下の2つが挙げられます。

【マンションの大規模修繕ローンを利用するメリット】

• ・必要な修繕に取り組める
• ・万が一の事態に備えて現金を残しておける

マンションの所有者は日常の維持・管理にかかる費用を補うための管理費、大規模修繕工事にかかる費用を補うための修繕積立金を毎月支払っています。修繕計画に基づいて修繕積立金を積み立てていても、大規模修繕工事の費用が不足することは少なくありません。

費用が不足したからといって修繕を一部実施しなかった場合、劣化が原因でトラブルが発生する、資産価値が減少する可能性があります。マンションの大規模修繕ローンを利用すれば不足分を補えるため、必要な修繕に取り組めるでしょう。

資金が足りていれば、大規模修繕ローンが不要というわけではありません。資金が足りている場合でも、大規模修繕ローンを利用することで手元に資金を残せます。何らかのトラブルで突発的に資金が必要になった場合も手元に残った資金で対応できるため、万が一にも安心して備えられるでしょう。

大規模修繕ローンを利用するデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

【マンションの大規模修繕ローンを利用するデメリット】

• ・利息が発生する
• ・修繕積立金の値上げが必要になる

マンションの大規模修繕ローンは金融機関から受ける融資であるため、返済しなくてはなりません。一般的なローンよりも金利が低めに設定されているといっても、借入額が大きい場合は返済負担が重くのしかかるので注意が必要です。

大規模修繕ローンを利用するということは、資金が不足しているということです。そのため、次回の大規模修繕工事では、資金不足にならないようにするために修繕積立金の値上げが行われます。修繕積立金の値上げの理由は資金不足を回避するためだけではありません。大規模修繕ローンを利用したことで発生した利息の返済は、マンションの所有者全員で負担しなくてはならず、その分だけ修繕積立金も値上げされることになるのです。

大規模修繕ローンを利用すると、所有者の費用負担が今後大きくなるということを把握した上で利用しましょう。

融資を受けるまでに何かしらの不備があった場合は、大規模修繕工事に支障が生じます。速やかにトラブルなく工事に着工するには、マンションの大規模修繕ローンの融資を受けるまでの流れを事前に把握しておくことが大切です。

マンションの大規模修繕ローンの融資を受けるまでの主な流れは以下の通りです。

1. 1. 金融機関に相談する
2. 2. 総会で決議する
3. 3. 融資を申込む
4. 4. 融資の決定
5. 5. 工事の着工
6. 6. 工事の完了
7. 7. 融資総額の決定
8. 8. 保証料の支払い（セゾンファンデックスでは不要）
9. 0. 融資の契約
10. 10. 借入金の受け取り

マンションの大規模修繕ローンを提供している金融機関は複数あるため、まずはどの金融機関を利用するかを決め、融資について相談します。相談後は大規模修繕工事の実施、融資を受けることに対してマンション内で総会を開催して決議します。

総会で承認された場合は融資の申込みに移行し、審査に問題がなければ約2?3週間で融資の決定がなされるのが一般的です。

工事の着手、完了を経て、工事完了届や工事請負契約書といった書類がそろった後は、それらを金融機関に提出し、融資総額の決定がなされます。融資総額の決定には、約2週間かかるのが一般的です。

保証料の支払いや融資の契約を経て借入金を受け取れば、マンションの大規模修繕ローンの融資が完了です。

マンションの大規模修繕ローンを提供する金融機関は複数あるため、どの金融機関で契約すればいいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。契約してから後悔しても手遅れなので、選び方を事前に押さえておくことが重要です。

マンションの大規模修繕ローンを選ぶ際は、まず各金融機関の金利設定を比較しましょう。金利が低いほど返済負担を軽減できるので、お得に融資を利用できます。しかし、金利だけで比較するのはおすすめしません。その理由は、金利が低く設定されていても、その他の手数料が高く設定されている可能性があるためです。どの金融機関が最終的に返済負担を抑えられるのか総合的に判断しましょう。

また、借入上限額がいくらなのか確認しておくことも大切です。借入上限額が低い金融機関の場合、大規模修繕工事に必要な融資を十分受けられない可能性があるので注意してください。返済期間が短い場合も1回あたりの返済負担が大きくなるため、返済期間の長短も確認しておきましょう。

マンションの大規模修繕ローンの相談先にお悩みの方にはセゾンファンデックスの「マンション管理組合ローン」をおすすめします。セゾンファンデックスは、不動産の活用を軸としたファイナンスソリューションに強みを持つ、クレディセゾングループのファイナンスビジネスの1つです。シニア世代や中小事業者が抱えるお金の不安を解消し、安心をお届けしています。

セゾンファンデックスの「マンション管理組合ローン」は、大規模修繕工事以外の用途でも共用部分の資金であれば幅広く利用可能です。保証料が不要で独自の審査基準を設けており、銀行で断られた場合でも融資を受けられる可能性があるため、審査に不安を抱いている、幅広い用途に融資を利用したい方は、一度検討してみてはいかがでしょうか。

おわりに

経年劣化に対する適切な修繕を実施しなかった場合は、劣化の進行によるトラブルの発生、資産価値の減少といった問題が生じる可能性があります。そのような問題を回避する観点から、マンションにおいては12?15年に1回の頻度で定期的に大規模修繕工事が実施されるのが一般的です。

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの所有者から徴収している修繕積立金で補います。しかし、建物の劣化の進行状況によっては想定よりも工事費がかかり、修繕積立金だけでは足りない可能性があるので注意してください。

資金不足はマンションの大規模修繕工事ローンでカバーできます。しかし、マンションの大規模修繕工事ローンの利用が最善の選択肢とは限りません。

契約してから後悔しないためにも、ローン利用のメリット・デメリットを踏まえてから利用すべきかどうかを判断しましょう。