不動産投資ローンの借り換えはすべき？金利・手数料・シミュレーション・審査の注意点を解説

不動産投資ローンを利用している方の中には、「今の金利は割高なのではないか」「借り換えれば毎月の返済額を減らせるのではないか」と感じている方も多いでしょう。特に変動金利で借りている場合、今後の金利上昇によって返済負担が増すのではないかという不安もつきまといます。

借入残高が大きく残りの返済期間が長いほど、わずかな金利差でも毎月返済額や総返済額に無視できない差が生まれます。その意味で、不動産投資ローンの借り換えは、返済負担を見直すための選択肢のひとつになります。

一方で、借り換えには繰上返済手数料や融資事務手数料、登記費用、印紙税といった諸費用が発生します。金利が下がっても、諸費用を差し引くと期待したほどのメリットが残らないケースも珍しくありません。金利の低さだけで判断するのは避けましょう。

この記事では、借り換えを検討すべきタイミングからメリット・デメリット、手数料、シミュレーション、審査で見られるポイント、そして銀行での借り換えが難しい場合の選択肢まで、順を追って解説します。今のローンを見直したい方、借り換えるべきか迷っている方の判断材料にしていただければと思います。

不動産投資ローンの借り換えとは

借り換えとは、現在利用している不動産投資ローンを新しいローンで一括返済し、以降は新しい借入先へ返済していくことです。例えばA銀行で借りている不動産投資ローンについて、B銀行など別の金融機関で新たに融資を受け、その資金でA銀行のローンを完済する。以降はB銀行へ返済していく、という流れになります。

目的の中心は返済条件の見直しにあります。金利を下げられれば毎月返済額や総返済額を抑えられますし、返済期間を延ばして月々の負担を軽くすることも、変動金利から固定金利へ切り替えて金利上昇リスクに備えることもできます。

ただし借り換えは契約の書き換えではなく、いったん完済したうえで新規契約を結び直す手続きです。新しい金融機関の審査を経る必要があり、完済にも新規契約にもそれぞれ費用がかかります。借入額が大きく返済期間も長期に及ぶ不動産投資ローンだからこそ、借り換えの効果は大きくなり得ますが、判断を誤ると諸費用がかさんでかえって負担が増えることもあります。金利だけでなく、借入残高、残りの返済期間、物件の収支状況、今後の保有方針まで含めて検討する視点が欠かせません。

不動産投資ローンの借り換えを検討すべきケース

借り換えれば必ず得をするわけではありません。現在の借入条件や物件の状況次第では、そのまま返済を続けたほうがよい場合もあります。ここでは、借り換えを検討する価値がある代表的な場面を見ていきます。

現在より低い金利で借りられる可能性がある

もっとも分かりやすいきっかけは、今より低い金利を提示してもらえそうなときです。不動産投資ローンは借入額が大きく返済期間も長いため、条件によっては、0.5％程度の金利差でも毎月返済額と総返済額に相応の開きが出ることがあります。

注意したいのは、金融機関のサイトに載っている最低金利がそのまま自分に適用されるとは限らない点です。実際の適用金利は年収や勤務先、信用情報、そして物件の担保評価や家賃収入、空室状況を踏まえて決まります。「表示金利が低いから」というだけで動かず、自分の条件でどの水準を提示されるかをまず確認することが先決です。

残り返済期間が長いほど、効果は出やすい

借り換えの効果が出やすいのは、返済期間がまだ長く残っているケースです。返済期間が長いほど今後支払う利息の総額も大きくなるため、金利を下げられればその分だけ長期的な利息負担を圧縮できます。反対に残り期間が短いと、金利が下がっても削減できる利息はわずかで、諸費用のほうが上回ってしまうことも起こります。

一般的には、借入残高が大きく残り期間が長いほど検討する価値は高まりますが、最終的には金利差と諸費用を突き合わせたシミュレーションでの判断が必要です。

毎月のキャッシュフローを改善したいとき

家賃収入に対してローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などの支出が重く、手元にお金が残らない状態が続いている場合も、借り換えを考えるきっかけになります。空室が続いたり修繕費がかさんだりすると、毎月の持ち出しが発生することもあるでしょう。

金利が下がれば毎月返済額を抑えられますし、返済期間を延ばすことでも月々の負担は軽くなります。もっとも、返済期間を延ばすと毎月の負担は減っても総返済額は増える方向に働きます。短期の資金繰りを優先するのか、長期の総額を抑えることを優先するのかで、選ぶべき条件は変わってきます。

固定金利期間が終了するタイミング

固定金利選択型のローンでは、当初の一定期間が終わると、その時点の金利状況に応じて条件が改めて設定されます。市場金利が上昇していれば、固定期間終了後に返済額が増える可能性があるため、このタイミングで現在の金融機関の更新後条件と他行の借り換え条件を比べておくと、有利な選択肢が見つかることがあります。

変動金利は固定金利より低めに設定されやすい半面、将来の上昇リスクを抱えます。固定金利は見通しを立てやすい半面、変動金利より高めになりがちです。固定期間終了のタイミングでは、目先の金利水準だけでなく、今後の上昇局面をどこまで許容できるかという視点も合わせて判断したいところです。

年収・資産状況など与信が改善したとき

ローンを組んだ当時より年収が増えた、勤務先や役職が変わった、勤続年数が伸びた、金融資産が増えたなど、状況に変化があれば、以前より有利な条件で借り換えられる可能性があります。金融機関は契約者本人の返済能力を見て融資条件を判断するため、属性の改善はそのまま交渉材料になり得ます。

反対に、退職や独立、転職直後で収入の安定性が下がる局面は審査で不利に働きやすく、独立や転職を控えている場合は今の属性でのうちに動いたほうがよいケースもあります。ただし与信が良くても、物件側の収支や担保評価が芳しくなければ希望どおりに進まないこともあり、本人の信用力と物件の評価はセットで確認しておく必要があります。

物件の担保評価が上がっている可能性があるとき

不動産投資ローンでは投資用物件そのものが担保になります。物件のあるエリアの地価が上昇していたり賃貸需要が高まっていたりすると、金融機関から見た担保価値が上がり、より有利な条件を引き出せることがあります。

ただし、周辺の地価が上がっていても個々の物件評価が一律に上がるわけではありません。築年数や建物の状態、空室率、家賃水準、周辺の取引事例によって評価は分かれます。購入時より物件価格が上がっていても、金融機関の評価はそれよりも保守的に出ることもあるため、借り換えの検討段階で不動産会社や金融機関に現状評価を確認しておくと話が早いでしょう。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

借り換えの主眼は、返済負担と金利リスクを見直せることにあります。うまく使えばキャッシュフローが安定し、長期の不動産運用にも余裕が生まれます。ここで得られるメリットを整理しておきます。

総返済額を抑えられる可能性がある

現在より低い金利に借り換えられれば、完済までに支払う利息の総額を減らせます。借入残高3,000万円、残り返済期間20年というケースで金利が1％下がれば、総返済額の差は数百万円単位に及ぶこともあります。毎月の差額は小さく見えても、長期で見ればまとまった金額になるということです。不動産投資は家賃収入からローン返済と経費を差し引いた残りが収益になるため、利息負担が軽くなればそのまま手元資金の厚みにつながります。もちろん諸費用は別途かかるので、比較は必ずそれを含めた総額で行いましょう。

毎月返済額を軽くできる可能性がある

金利が下がれば毎月返済額も下がり、家賃収入に対する返済負担が軽くなります。返済期間を延ばして月々の支出を抑えるという手もあり、空室や修繕費増で一時的に資金繰りが苦しいときには保有を続けやすくする効果も期待できます。ただしこの場合、支払う利息の総額は増える方向に振れるため、月々の軽減と総額の抑制のどちらを優先するのかをあらかじめ整理しておく必要があります。

金利タイプを選び直せる

不動産投資ローンには変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型があり、借り換えはこのタイプを見直す機会にもなります。金利上昇リスクに備えたいなら変動から固定へ、金利負担そのものを抑えたいなら固定から変動へ、という選択もあり得ます。どちらが有利かは今後の金利動向と保有期間、上昇局面での耐性次第で変わるため、短期の損得だけで決めないほうが安全です。

団体信用生命保険を見直せる場合がある

団信の保障内容は、いったん加入すると途中で変更できないのが一般的です。しかし借り換えは新規契約になるため、借り換え先の商品によってはがん保障や三大疾病保障が付いた団信を選び直せることがあります。保障を手厚くしたい方にとっては見直しの好機ですが、年齢や健康状態によって加入可否が変わるほか、保障を厚くすると金利が上乗せされることもあるため、保障内容と金利負担の両面から検討しましょう。

不動産投資ローンを借り換えるデメリット・注意点

金利が下がることだけに目を奪われると、諸費用や審査、返済期間の変更によって思ったほどの効果が出ないことがあります。事前に押さえておきたい注意点を挙げます。

諸費用がかかる

現在のローンを完済する際には繰上返済手数料や抵当権抹消の登記費用、司法書士報酬がかかることがあります。新しいローンを契約する際には融資事務手数料、保証料、抵当権設定登記費用、司法書士報酬、印紙税、場合によっては火災保険料も必要です。金利差によるメリットがこれらの費用を下回れば、借り換える意味は薄れます。

審査に通らないこともある

借り換え先の審査には、契約者本人の年収や勤務先、信用情報、他の借入状況に加えて、物件の担保評価や収支状況も含まれます。空室が多い、家賃収入が減っている、担保評価が下がっている、返済に遅れがあるといった要素は、審査で不利に働く可能性があります。また、そもそも不動産投資ローンの借り換えに対応していない金融機関もあるため、対象物件や資金使途が条件に合うかどうかは早めに確認しておきたいところです。

返済期間を延ばすと総返済額が増えることがある

毎月返済額を抑えるために期間を延ばすケースはよくありますが、その分だけ支払う利息の総額は膨らみます。残り10年を20年に延ばせば月々の負担は軽くなる一方、総額では不利になり得るということです。「月々が楽になるから得」と単純に考えず、総額まで含めて判断してください。

現在の金融機関との関係にも配慮が要る

借り換えは、今の金融機関にとって見込んでいた利息収入を失うことを意味します。複数物件で融資を受けている場合や今後も追加融資を相談したい場合は、関係悪化がのちのち響くこともあります。

そのため、いきなり他行への借り換えだけを進めるのではなく、まず現在の金融機関に金利や返済条件の見直しを相談してみるのもひとつの方法です。ただし、条件変更に応じてもらえるかどうかは、返済実績、物件収支、担保評価、金融機関側の方針などによって変わります。

条件変更が可能で、大きく不利な条件にならないのであれば、借り換えに伴う手数料や登記費用、金融機関との関係性を考慮して、そのまま継続するという選択も十分あり得ます。一方で、現在の金融機関で条件変更が難しい場合や、他行の条件の方が明確に有利な場合は、諸費用込みで借り換えメリットを比較しましょう。

借り換えでかかる手数料・諸費用

借り換えを検討するうえで、諸費用の把握は欠かせません。金利差だけを見ると得に思えても、実際には次のような費用がかかります。

費用	内容
繰上返済手数料	現在のローンを一括返済する際に発生する場合がある手数料
融資事務手数料	新しいローンの契約時に金融機関へ支払う手数料
保証料	保証会社を利用する場合の費用
抵当権抹消登記費用	現在のローンに設定された抵当権を抹消する費用
抵当権設定登記費用	新しいローンの担保として抵当権を設定する費用
司法書士報酬	登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬
印紙税	ローン契約書などに貼付する印紙代
火災保険料など	金融機関や契約内容によって必要になる場合がある費用

融資事務手数料は定額の場合もあれば借入額の一定割合で決まる場合もあり、保証料も一括払いと金利上乗せ型があります。仮に借り換えで総返済額を100万円削減できる見込みでも、諸費用が80万円かかれば実質のメリットは20万円にとどまり、100万円を超えれば実質的な効果はほぼ消えてしまいます。比較の際は、毎月返済額だけでなく、諸費用込みの総額で確認しましょう。

不動産投資ローンの借り換えシミュレーション

実際にどれくらい返済額が変わるのか、借入残高3,000万円・残り返済期間20年・元利均等返済・ボーナス返済なしという条件で試算してみます。なお、以下はあくまで概算であり、実際の返済額は金利タイプや返済方法、金融機関ごとの計算方法によって異なります。

金利	毎月返済額の目安	総返済額の目安
年3.5％	約174,000円	約4,176万円
年3.0％	約166,000円	約3,993万円
年2.5％	約159,000円	約3,816万円
年2.0％	約152,000円	約3,643万円

金利がわずか1％違うだけでも毎月返済額・総返済額ともに相応の差が生まれることが分かります。年3.5％から年2.5％へ借り換えられれば、毎月返済額で約15,000円、総返済額では約360万円の差になる計算です。

ただし、ここに諸費用を重ねて見る必要があります。360万円のメリットが見込めても諸費用が100万円かかれば、実質的な効果は約260万円まで縮みます。金利差が小さい場合や残り期間が短い場合は、諸費用を差し引くとほとんど効果が残らないこともあります。「金利が低いかどうか」ではなく「削減できる利息と諸費用のバランス」で見るのが正しい比較の仕方です。返済期間を延ばして月々の負担を下げる場合は総返済額が増える可能性がある点も、あわせて確認しておいてください。

不動産投資ローンの借り換え審査で見られるポイント

借り換えでも新規契約と同様、審査を受ける必要があります。金融機関が見ているのは契約者本人の返済能力だけでなく、物件そのものの担保価値と収益性です。

審査で見られる項目	主な確認内容
本人の属性	年収、勤務先、勤続年数、雇用形態、年齢など
信用情報	返済遅延の有無、他の借入、クレジット利用状況など
返済実績	現在のローンを遅れなく返済しているか
物件収支	家賃収入、空室率、管理費、修繕費、固定資産税など
担保評価	物件価格、立地、築年数、流動性、権利関係など
他の借入状況	住宅ローン、カードローン、事業資金などの借入状況

年収が高くても他の借入が多かったり、物件の収支が悪化していたりすると、希望条件での借り換えは難しくなります。築年数が古い物件や空室が多い物件、賃貸需要の弱いエリアの物件は担保評価が伸びにくく、現在のローン残高を賄うだけの融資が出ないこともあります。現在のローンで返済遅延があれば、それも審査上の減点材料です。日頃から返済を遅らせず、収支状況や必要書類を整理しておくことが、結果的に借り換えの通りやすさにつながります。

銀行での借り換えが難しい場合もある

不動産投資ローンの借り換えというと、銀行でより低金利のローンに乗り換えるイメージを持つ方が多いはずです。実際、それが実現すれば返済負担は軽くなります。しかし、すべてのケースでそれが叶うわけではありません。

先ほどの審査項目のうち、特に空室の多さ、担保評価の下落、返済遅延、他の借入の多さといった要素が重なると、銀行での借り換えは一気にハードルが上がります。この場合に大事なのは、「低金利に借り換えること」自体を目的にしないことです。銀行での乗り換えが難しいとしても、選択肢が完全になくなるわけではありません。物件の状況や資金使途によっては、不動産担保ローンの活用や、保有物件の売却、既存ローンの条件見直しといった別のアプローチも検討できます。ローン返済そのものをどう改善するかという視点で、広く選択肢を洗い出すことが解決の近道になります。

不動産投資ローンと不動産担保ローンの違い

借り換え先は銀行の不動産投資ローンに限りません。所有している不動産を担保にする不動産担保ローンが選択肢に入ることもあります。

項目	不動産投資ローン	不動産担保ローン
主な目的	投資用不動産の購入・借り換え	所有不動産を担保にした資金調達
担保	投資用不動産	所有不動産
審査で見られる点	契約者の属性、物件収支、担保評価など	契約者の返済能力、担保評価、資金使途など
資金使途	投資用不動産関連に限定されやすい	商品によって自由度が異なる
注意点	物件収支や空室状況が重視される	不動産投資目的の借り換えに使えるか要確認

注意したいのは、不動産担保ローンなら何でも投資用ローンの借り換えに使えるわけではないという点です。事業性資金や不動産投資目的そのものを対象外とする商品もあるため、商品名だけで判断せず、「不動産投資ローンの借り換え資金として利用できるか」を個別に確認する必要があります。銀行での借り換えが難しい場合や、借り換えと合わせて追加資金の相談もしたい場合に検討されることが多い選択肢ですが、金利、手数料、返済期間、資金使途の考え方は金融機関ごとに差があります。金利の低さだけでなく、現在のローンを問題なく完済できるか、諸費用を含めてもメリットが残るか、今後の運用に無理が出ないかまで見て選びましょう。

借り換えに向いている人・向いていない人

自分が借り換えに向いている状況かどうかは、次の観点で整理すると判断しやすくなります。

借り換えに向いている人	借り換えに慎重になるべき人
現在の金利が高い	金利差がほとんどない
借入残高が大きい	借入残高が少ない
残り返済期間が長い	残り返済期間が短い
返済実績が安定している	返済遅延がある
物件収支が安定している	空室や赤字が続いている
諸費用を含めても削減効果がある	諸費用で効果が相殺される
今後も物件を保有する予定がある	近いうちに売却を検討している

金利差による削減効果が大きく、返済期間がまだ長く、物件収支や返済実績も安定しているなどの条件がそろっていれば、新しい金融機関からの評価も得やすく、借り換えのメリットを実感しやすいでしょう。反対に借入残高が少ない、残り期間が短い、金利差が小さいといった場合は効果が出にくく、空室や赤字、返済遅延があればそもそも希望条件での借り換え自体が難しくなります。近いうちに売却を予定している場合も要注意です。借り換え費用をかけても、短期間で手放すのであれば十分な回収は見込めません。この場合は借り換えではなく、売却時期やローン残債、手元資金のバランスを検討したほうが合理的です。

借り換え先を比較するときのポイント

借り換え先を選ぶ段階では、金利の高低だけで決めないことが肝心です。金利が低くても手数料が高い、返済期間の融通が利かない、希望額が借りられない、といった場合は期待した効果を得られません。

まず見るべきは金利ではなく総返済額です。融資事務手数料や保証料、登記費用が高ければ、金利差によるメリットは簡単に相殺されます。次に、返済期間と金利タイプの組み合わせを確認しましょう。期間を延ばせば月々は軽くなりますが総額は増え、短くすれば逆になります。変動と固定のどちらを選ぶかによって、将来の返済見通しも変わってきます。

もうひとつ見落とされがちなのが、不動産投資目的の借り換えに対応しているかどうかです。「不動産を担保にできるローン」だからといって、すべての商品が投資用ローンの借り換えに使えるわけではなく、事業性資金や投資目的を対象外とする商品も存在します。相談時には現在のローン内容、借り換えの目的、対象物件の用途を正確に伝えることが遠回りを避けるコツです。

そして、複数物件を保有している場合や物件収支に不安がある場合、売却や追加資金の相談も含めて考えたい場合は、金利提示だけで終わらず状況に応じて相談に乗ってくれる金融機関かどうかも、選定基準に加えておきたいところです。

不動産投資ローンの借り換えの流れ

不動産投資ローンの借り換えは、現在のローンを完済し、新しいローンを契約する手続きです。大まかな流れは以下のとおりです。

1. 現在のローン条件を確認する
2. 借り換え効果をシミュレーションする
3. 借り換え先を比較する
4. 借り換え先に申し込む
5. 審査を受ける
6. 現在の金融機関へ一括返済の手続きを行う
7. 新しいローンを契約し、借り換えを完了する

まず、現在のローンの借入残高、残り返済期間、適用金利、金利タイプ、毎月返済額、繰上返済手数料、固定金利期間の有無を確認します。これらが分からないと、借り換え後の条件と正確に比較できません。返済予定表や契約書を手元に用意し、不明点があれば現在の金融機関に問い合わせておきましょう。

次に、借り換えによって毎月返済額や総返済額がどの程度変わるのかを試算します。このとき、金利差だけでなく、繰上返済手数料や融資事務手数料、登記費用などの諸費用まで含めて確認することが重要です。

効果が見込めるようであれば、銀行、不動産投資ローンの取扱金融機関、不動産担保ローンの取扱金融機関など、複数の借り換え先を比較します。金利、返済期間、手数料、融資可能額、金利タイプ、資金使途、審査期間、相談体制まで見ておくと、条件面のミスマッチを防ぎやすくなります。

借り換え先が決まったら、申し込みに進みます。本人確認書類、収入確認書類、現在のローンの返済予定表、物件資料、登記事項証明書、賃貸借契約書、固定資産税関連書類などが必要になることが多いため、早めに準備しておくと安心です。

申し込み後は審査が行われます。本人の返済能力や信用情報に加え、物件の担保評価、家賃収入、空室状況、現在の返済実績などが確認されます。審査結果によっては、希望額に届かない、想定より高い金利が提示されるといったこともあるため、提示された条件でも本当にメリットがあるかを改めて確認しましょう。

審査に通り契約条件に納得できたら、現在の金融機関へ一括返済の手続きを進めます。完済日、返済額、繰上返済手数料、抵当権抹消に必要な書類を確認し、新しい金融機関や司法書士とも日程を調整します。

最後に新しいローン契約を締結し、融資実行後にその資金で現在のローンを完済します。既存の抵当権を抹消したうえで新しい金融機関の抵当権を設定すれば、借り換え手続きは完了です。以降は新しい返済条件に基づいて返済していくため、返済額、引き落とし日、金利見直しの時期を改めて確認しておきましょう。

不動産投資ローンの借り換えでお悩みならセゾンファンデックスへ

借り換えでは、今より低い金利にできるかどうかだけでなく、物件の収支状況や担保評価、そして今後も保有を続けるのか売却も視野に入れるのかといった点まで含めて考える必要があります。

銀行での借り換えが難しい場合でも、所有不動産の活用方法や資金計画そのものを見直すことで、別の解決策が見えてくることがあります。借り換えに限らず、売却や不足資金の相談まで含めて動きたい方は、専門窓口に一度相談してみるのも選択肢のひとつです。

セゾンファンデックスは、不動産の活用を軸としたファイナンスソリューションに強みを持つ、クレディセゾングループの会社です。不動産投資ローンの借り換えに加え、投資不動産の売却・処分、売却時に借入残高が残る場合の資金相談など、不動産にまつわるさまざまな悩みに対応しています。

• 「毎月の返済負担を見直したい」
• 「銀行での借り換えが難しい」
• 「保有を続けるか売却するか迷っている」

そうした状況にある方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。なお、実際に利用できる商品や条件は物件の状況や審査結果によって異なります。詳細は事前にお問い合わせください。

不動産投資ローンの借り換えに関するよくある質問

不動産投資ローンの借り換えは何％下がれば検討すべきですか？

一概にはいえませんが、金利差が0.5％程度ある場合は、利息削減効果を試算してみる価値があります。ただし効果の大きさは借入残高や残り期間、諸費用によって変わるため、金利差の数字だけでなく総返済額ベースで比較してください。

不動産投資ローンの借り換えにはどのような手数料がかかりますか？

繰上返済手数料、融資事務手数料、保証料、抵当権抹消・設定登記費用、司法書士報酬、印紙税などが主なものです。金融機関や契約内容によって金額は異なるため、借り換え前に必ず確認しましょう。

不動産投資ローンの借り換え審査に通らない理由は何ですか？

返済遅延がある、他の借入が多い、物件の担保評価が低い、空室が多く家賃収入が不安定、収支が悪化しているなど、複数の要素が重なると審査に影響する可能性があります。契約者本人の信用力だけでなく、物件の収益性や担保価値も見られている点がポイントです。

不動産投資ローンの借り換えで返済期間を延ばせますか？

金融機関や商品の条件によっては可能です。ただし期間を延ばすと毎月返済額は下がる一方、総返済額は増える傾向にあります。資金繰りと総額、両方への影響を見て判断してください。

不動産投資ローンの借り換えは金利上昇局面でも有効ですか？

条件次第では有効です。例えば変動金利から固定金利へ切り替えれば、今後の上昇リスクに備えられます。ただし固定金利は変動金利より高めに設定されやすいため、返済額と保有期間のバランスを踏まえて検討しましょう。

住宅ローンから不動産投資ローンへ切り替えることはできますか？

転勤などで自宅を賃貸に出す場合、切り替えが必要になることがあります。住宅ローンは契約者本人や家族の居住を前提としており、無断で賃貸に出すと契約違反にあたる可能性があるため、まずは借入先の金融機関に相談してください。

不動産投資ローンの借り換え先は銀行以外にもありますか？

不動産投資ローンや不動産担保ローンを扱う金融機関が選択肢になることがあります。ただし資金使途や対象者、融資条件は商品ごとに異なるため、借り換えに利用できるかを事前に確認しましょう。

不動産担保ローンで不動産投資ローンを借り換えることはできますか？

金融機関や商品によっては可能です。ただしすべての商品が対応しているわけではなく、事業性資金や投資目的の利用を対象外とする商品もあります。資金使途を確認したうえで相談してください。

不動産投資ローンの借り換えは、諸費用と審査を踏まえて慎重に判断しましょう

不動産投資ローンの借り換えは、今より低い金利で借りられる場合や毎月返済額を抑えたい場合、金利タイプを見直したい場合に有効な手段です。借入残高が大きく残り期間が長いほど、金利差による効果は大きくなりやすいでしょう。

一方で、繰上返済手数料や融資事務手数料、登記費用、印紙税といった諸費用は避けて通れません。金利が下がってもこれらを差し引くとメリットが小さくなるケースがあるため、金利の高低だけで判断するのは禁物です。審査では本人の返済能力に加えて物件の担保評価や収支状況も見られるため、空室や評価下落、他の借入の多さが希望条件の実現を妨げることもあります。

検討する際は、現在の金利、借入残高、残り期間、諸費用、物件収支、今後の保有方針を整理したうえで、本当に得になるのかをシミュレーションしてみることが欠かせません。銀行での借り換えが難しい場合は、不動産担保ローンの活用や売却まで含めた資金計画の見直しも視野に入れましょう。借り換えは返済負担を見直す有効な手段ですが、万人にとっての最適解ではありません。諸費用と審査、そして今後の運用方針まで含めて、慎重に判断してください。

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