投資用物件・マンションを売却する主な理由は以下のとおりです。
（１）資金作りのため
（２）物件管理が大変なため
（３）所有する賃貸物件の入居者が決まらず空室が続いているため
（４）修繕費が賄えず維持が出来ないため
（５）税金が払えないため
（６）さまざまな要因で返済が難しいため

それぞれについて詳しく解説します。

（１）資金づくりのため

投資用物件不動産投資を途中で売却する理由として、資金づくりが挙げられます。具体的な資金づくりの理由は、以下のとおりです。
・買い替えのための購入資金
・事業資金
・子どもの教育費　等

まとまった金額の現金が必要となった際、不動産のような高額な資産は売却の対象となります。

（２）物件管理が大変なため

物件管理の負担が大きく、投資用物件を手放すことが考えられます。不動産会社に管理を委託するのは管理が楽になるメリットがありますが、賃料の設定や修繕時期の検討など、すべてを丸投げできる訳ではありません。

特に複数の物件を所有する方は、管理の手間を減らすために、良い物件以外を売却するケースがあります。

（３）所有する賃貸物件の入居者が決まらず空室が続いているため

入居者が決まらずに空室が続いていると赤字になるため、売却を検討することになります。
近隣の商業施設の閉店や大学の移転など賃貸のニーズが下がっていると、空室率が高くなりがちです。

年金代わりとして不動産を購入する場合、赤字を抱える期間もありますが、当初計画していた理由以外での赤字の場合、損失を増やさないためにも手放す必要性が生じます。

（４）修繕費が賄えず維持が出来ないため

メンテナンス費用の高騰によって維持ができなくなり、売却を検討する方もいます。建材や人件費の高騰によって、修繕費は年々上がっているためです。

国土交通省の修繕積立金の調査によると、平成11年の7,378円に対して、平成30年度には11,243円まで上昇しています。

さらに、マンション全体だけでなく、所有する部屋も経年劣化により修繕費用がかさむため、資金を用意できなければ維持は難しいでしょう。
参照元：国土交通省 | 平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状 P.8

（５）税金が払えないため

投資用物件投資を途中で売却する理由のひとつは、固定資産税や都市計画税などの税金が払えないためです。総務省統計局の発表では、不動産の家賃は毎年1%ずつ下がるとされているため、赤字経営となり税金を納められない方も一定数存在します。

また、相続で投資用不動産を取得した方は、相続税を支払うために売却する方もいます。
参照元：総務省 | 借家家賃の経年変化について P.5

（６）さまざまな要因で返済が難しいため

不慮の事態があり、ローンの返済が難しくなった際に売却する方もいます。例えば、自然災害による被害を受けた場合やケガや病気で入院・手術などを行った場合です。

ローンの返済が滞ると金融機関から督促を受けるため、返済の目処が立たない場合は売却して返済することになります。

投資用不動産・マンションを売却するときは、以下のタイミングがおすすめです。

1. ・金利が低いとき
2. ・大規模修繕の前
3. ・減価償却が終了する前
4. ・価格相場が上昇しているとき
5. ・保有期間が5年超

それぞれのタイミングを詳しく解説します。

金利が低いとき

金利が低いとローンの返済額が抑えられ、購入検討者が増えるため、投資用物件の売却タイミングに適しています。このタイミングであれば、高値での売却も期待できるでしょう。

2023年7月、日本銀行が1%まで長期金利の上昇を容認する方針を示しました。金融緩和策の修正が入るのではないかと予想されています。今後、固定金利にも影響が出ると考えられるため、最新の情報を確認しながら、売却のタイミングを計りましょう。
参照元：NHK NEWS WEB | 国債 長期金利0.72%まで上昇 2014年1月以来の水準

大規模修繕の前

10年から15年の周期で行われる大規模修繕の前は、投資用マンションの売却のタイミングとして適しています。大規模修繕とは、マンションの経年劣化に合わせて実施される工事です。

売却するタイミングに適している理由は、大規模修繕の前後で修繕積立金のが値上げや一時金の徴収が発生し、購入を見送る方が増えるためです。

購入検討者はローン返済だけでなく、管理費や修繕積立金の支払額も踏まえて物件を購入するため、予算オーバーになってしまう可能性があります。

このようなリスクを極力減らすためにも、大規模修繕工事の検討が始まる前に売却するのがおすすめです。

減価償却が終了する前

減価償却が終了する前に売却すると、税金が抑えられるため、ベストなタイミングといえるでしょう。不動産の減価償却とは、不動産の購入費用を法定耐用年数に応じて経費として計上することです。

法定耐用年数とは、法律上定められた使用できる期間を指します。法定耐用年数は、建造物の種類によって以下のように定められています。
・鉄筋コンクリート造、鉄骨コンクリート造：47年
・木造：22年

減価償却できる期間は、法定耐用年数の期間内に限定されています。減価償却費を計上できないと、負担する税金の額が大きくなるため、その前に売却するのがベストでしょう。
参照元：国税庁 | 主な減価償却資産の耐用年数表

価格相場が上昇しているとき

価格相場が上昇しているときは、高く売却しやすいタイミングです。
相場の目安となる全国の不動産価格指数は、2010年以降右肩上がりに上昇しています。不動産価格指数とは、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに不動産の価格を指数化したものです。

2023年現在は高値での売却が期待できる状況といえるでしょう。

しかし、不動産の相場は地域によって大きく異なるため、実際に売却する際は不動産の査定を依頼しましょう。

また、相場の上昇により、家賃収入の累計と売却価格の合計が購入金額を上回るときが、売却のタイミングとして適しています。
参照元：国土交通省 | 不動産価格指数、住宅は前月比 0.7%下落、商業用は前期比 3.3%上昇

保有期間が5年超

手残り資金を増やすには、保有期間が5年を超えてから売却しましょう。
不動産の売却で利益が生じると譲渡所得税が課されますが、保有期間が5年を超えると税率が下がるためです。

譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
・譲渡所得＝譲渡価額-取得費-譲渡費用
・譲渡所得税=譲渡所得×税率

各費用の概要は、以下のとおりです。
・譲渡価額：投資用物件を売却した金額
・取得費：購入時の価格と購入時の諸費用の合計から建物の減価償却を引いた金額
・譲渡費用：売却時の諸費用の合計

譲渡所得の税率は、保有期間によって以下のように異なります。
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：39.63%
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：20.315%
ただし、譲渡所得がマイナスの場合には税金がかからないため、5年未満の売却でも問題ありません。
参照元：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算、No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

投資用物件を売却する流れは、以下のとおりです。

• ①投資用物件の価格査定
• ②媒介契約の締結
• ③売却活動開始
• ④契約条件交渉・売買契約の締結
• ⑤残金決済・引渡し
• ⑥賃貸人の地位継承通知

売却する流れに沿って解説します。

①投資用物件の価格査定

まず、投資用物件の価格査定を不動産会社に依頼します。投資用物件の査定額は、収益還元法で算出されます。

収益還元法とは、物件の適正な利回りと収益性をもとに物件価格を算出する方法です。
例えば、年間家賃収入が120万円、周辺地域や築年数に応じた適正な利回りが5%の場合、物件価格は以下のとおりです。

120万円÷5%=2,400万円

不動産会社の査定額が妥当か判断するためにも、近隣エリアの利回りを調べてみましょう。

②媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を決めた後は、その不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは売却を依頼するための契約であり、3種類に分けられます。
一般媒介契約
・複数の不動産会社に仲介の依頼できる
・販売活動の報告義務がない

専任媒介契約
・特定の不動産会社に仲介の依頼をする
・2週間に1回販売活動の報告がある
・自己発見取引が可能

専属専任媒介契約
・特定の不動産会社に仲介の依頼をする
・1週間に1回販売活動の報告がある

なお、買い手がつかない場合は、不動産会社に直接買取をしてもらう手もあります。ただし、仲介で一般市場で売却する際の7〜8割ほどの価格になると考えましょう。

③売却活動開始

媒介契約を締結した後に、不動産会社による売却活動が始まります。一般的な不動産とは異なる投資用物件のアピールポイントは、以下のとおりです。

1. ・収益
2. ・賃貸需要
3. ・大規模開発の予定
4. ・節税対策

投資用マンションに入居者がいる場合、内覧はできません。修繕計画や新耐震基準の適合証明書など、物件の価値を判断できる書類を用意しておくと、買主に対してアピールできるでしょう。

④契約条件交渉・売買契約の締結

購入希望者が現れた場合、値下げや契約日などの条件面の交渉に入ります。

なお、価格の条件に折り合いがつかず、契約締結まで時間がかかるケースが考えられます。スムーズに契約締結できるように、あらかじめ値下げの許容範囲を決めておきましょう。

売主・買主の同意が得られた場合、売買契約を締結します。契約当日は、不動産会社が作成した売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受け取ります。

⑤残金決済・引渡し

残金を決済し、鍵や関係書類を渡した後に、不動産の引渡しを行います。投資用物件の場合、賃料と入居者から預かっている敷金の精算を行わなければなりません。

賃料は翌月分を当月末に払っているケースがあり、月の半ばで売却すると売主が賃料を多く受け取っていることになるためです。なお、売主が入居者から預かっている敷金は、買主に返還義務が承継されます。

各種手続きが終了した後に、不動産の名義変更の登記を行います。

⑥賃貸人の地位継承通知

投資用物件の売却では、賃貸人の地位継承通知を行います。賃貸人の地位継承通知とは、入居者に対して所有者が変わったことを知らせる通知です。

投資用物件を売却する際、事前に入居者からオーナーの変更に対する同意を取る必要はありません。売却後に、不動産会社が作成した書類を、新旧所有者の連名で入居者に通知します。

投資用物件を高く売るためには、以下の3つのポイントを押さえましょう。

1. ・複数の不動産会社に査定を依頼する
2. ・投資用物件の売買を得意としている不動産会社を選定する
3. ・外国人投資家も視野に入れる

それぞれのポイントを解説します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の売却査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社によって、査定金額に大きな差が出るためです。

1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのかの判断ができません。最低でも3社に査定を依頼して、相場価格は把握しましょう。

また、各社のサービス内容や担当者との相性も重要です。

投資用物件の売買を得意としている不動産会社を選定する

投資用物件の売却では、投資用物件の売買を得意とする不動産会社を選びましょう。投資用物件の取引では、収支計算や税金、賃貸借契約の継承など、一般的な不動産とは異なる知識が必要になるためです。

投資用物件の売買実績が豊富な不動産会社なら、市場動向も含めた不動産投資の売り時をアドバイスしてくれます。ノウハウも多く持っているため、安心して依頼できるでしょう。

なお、投資用物件の売買では必ずしも地域密着の不動産会社が優れているとは限りません。投資用不動産は地元の購入顧客だけでなく、全国の投資家が買主になるためです。

外国人投資家も視野に入れる

投資用物件を売却する際は、外国人投資家への売却も検討しましょう。特に、中国や台湾などアジア系の投資家は日本を高く評価しているため、高値で購入してくれる可能性があります。

中国や台湾の収益物件の利回りは、日本に比べると低い傾向があるためです。

特に、都内の不動産はアジアの投資家に人気があるため、日本人だけに絞るのではなく、外国人投資家も含めて検討しましょう。

投資用物件投資用マンションの売却で失敗しないためには、状況ごとに売却手段を変えることが大切です。本章では、シチュエーション別に売却におすすめのサービスを紹介します。

オーバーローン状態のとき

オーバーローンとは、ローン残高が所有する不動産や土地の価格を上回っている状態です。

オーバーローンの場合、売却代金金額だけではローンを完済できないため、自己資金を入れて完済しなければなりません。
ローンを完済できない場合、抵当権が抹消できず所有権を移転できないため、結果として不動産を売却できません。

ご自身が所有している投資用物件がオーバーローンの場合は、セゾンファンデックスの投資物件の売却・処分サポートをご活用ください。

投資物件の売却・処分サポートは、セゾンファンデックスまたは提携の不動産会社が査定額を提案して買い取りするサービスです。この買い取りサービスは、オーバーローンの売却にも対応しています。

買取の場合、購入希望者を探す必要がなく、スムーズに売却できます。急いで資金作りの必要がある方や、維持管理が難しく早く手放したいと考える方にはおすすめです。

WEBから簡単に申し込めるため、ぜひご活用ください。

早期に手元資金を調達したいとき

早期で資金が必要になり、不動産の売却を検討している方も多いでしょう。しかし、不動産はすぐに現金化できる訳ではありません。

そのような方は、セゾンファンデックスの「不動産売却前提ローン」をご活用ください。不動産売却前提ローンとは、所有する売買予定の不動産住宅を担保に資金調達し、売った代金で返済をするローンです。
不動産を売るよりも早く資金を調達できるため、至急で資金を調達したい方におすすめです。

なお、資金用途は幅広く、買い替えや債務の返済など、さまざまな目的で利用できます。元金は不動産の売却代金で返済する仕組みであり、毎月の支払いは利息分のみであるため、返済負担を軽減できるのも魅力です。

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