住みながら家を売る方法とは？デメリット・内覧の注意点・売却後も住み続ける方法まで解説

「今の家を売りたい。でも、まだ引っ越し先は決まっていない。」

家の売却を考え始めたとき、多くの方が最初にぶつかるのがこの問題です。住宅ローンはまだ残っている。子どもは今の学校に通っている。仕事もある。できれば仮住まいは避けたいし、何度も引っ越しはしたくない。そうした事情が重なって、「家を売りたい」という気持ちはあっても、最初の一歩が踏み出せない方は少なくありません。

そしてもう一つ、こんな疑問が頭に浮かびます。

「住みながら家を売ることはできるのだろうか。」

結論からいえば、住みながら家を売ることは十分可能です。マイホームの売却では、居住中のまま売却活動を進めるケースは珍しくなく、むしろ住み替えを伴う売却では一般的な選択肢です。

ただし、知っておくべきことがあります。

住みながら売ること自体は難しくありません。難しいのは、「いつ売るか」「いつ引っ越すか」「新居探しをいつ始めるか」というタイミングのコントロールです。このバランスを間違えると、「思ったより早く売れたのに新居が見つからず仮住まいになった」「内覧対応が想像以上に大変だった」「住宅ローン残高を確認せずに進めてしまった」といった失敗につながります。

逆に言えば、売却方法の選び方と事前準備さえ整えれば、住みながら売るのは決して難しくありません。売却資金を新居購入費用に充てられた、二重ローンを回避できた、引っ越しを一度で済ませられた、という成功例も数多くあります。

この記事では、住みながら家を売る方法からメリット・デメリット、内覧対応のコツ、よくある失敗例、住宅ローンが残っている場合の注意点まで詳しく解説します。また、「家は売りたいが、この家からは引っ越したくない」という方に向けて、売却後も住み続けられるリースバックについても紹介します。

住みながら家を売ることはできる？

「家を売るなら先に引っ越さなければならない」と思い込んでいる方がいます。しかし実際には、多くの方が現在の住まいに住んだまま売却活動を行っています。

不動産売却では、買主が決まるまで物件は売主の所有物のままです。売買契約が成立するまでは普段どおり生活できます。購入希望者から内覧希望が入った際には対応が必要になりますが、それ以外のタイミングで生活が大きく変わるわけではありません。

なぜ住みながら売ることが一般的かというと、資金計画のしやすさが大きな理由です。住み替えでは、現在の家の売却代金を新居購入資金に充てる方が多くいます。そのため、先に売却価格を確定させることで、新居購入の予算が明確になり、無理のない計画を立てやすくなります。特に住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかどうかを確かめたうえで次の住まいを検討できる点は大きなメリットです。

住みながら家を売る方法は大きく2パターンある

「住みながら家を売る」と一口にいっても、実は大きく異なる2つの選択肢があります。最終的に引っ越すのか、それとも売却後も住み続けたいのか。この違いによって、選ぶべき方法は大きく変わります。

①売却後に引っ越す方法（仲介・買取）

一般的な不動産売却はこちらです。現在の住まいに住みながら売却活動を行い、買主が決まったタイミングで引っ越します。引き渡し日を売買契約で取り決めるため、ある程度の猶予を設けることができます。

この方法にはさらに2種類あります。

不動産仲介は、不動産会社を通じて市場で買主を探す方法です。相場に近い価格での売却が期待できますが、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。

不動産会社による買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、売却時期を確定しやすいというメリットがあります。期日が決まっている方や、早急に資金化したい方に向いています。

②売却後も住み続ける方法（リースバック）

「老後資金を確保したい」「子どもの学区を変えたくない」「引っ越しが体力的に難しい」「近所に売却を知られたくない」という事情を抱えた方に選ばれているのがリースバックです。

リースバックでは、自宅を不動産会社や投資家に売却した後、新しい所有者と賃貸借契約を結びます。そのため所有権は手放すものの、住み慣れた家にそのまま住み続けられます。売却代金を手元に確保しながら、現在の暮らしを継続できる点が最大の特徴です。

リースバックについては後半でくわしく解説します。

住みながら家を売るメリット

住みながら家を売ることには、単に引っ越しを先延ばしにできるだけではないメリットがあります。資金計画の立てやすさや住宅ローン負担の軽減など、住み替えをスムーズに進めやすくなる点が特徴です。

売却資金を住み替え資金に活用しやすい

住み替えにおける最大の課題は資金計画です。現在の家がいくらで売れるかわからない状態で新居購入を進めると、予算オーバーや住宅ローン負担の増加につながりかねません。

住みながら売却する「売り先行」の形であれば、売却価格が確定してから新居探しを本格化できます。「売れた金額の範囲で新居を選ぶ」という順番を守れるため、無理のない資金計画が立てやすくなります。

二重ローンのリスクを回避できる

住宅ローンが残っている状態で新居を購入すると、現在のローンと新居のローンが重なる「二重ローン」が発生することがあります。この状態が長く続くと家計への負担は相当なものになります。

売り先行であれば、現在の住宅ローンを完済してから住み替えを進められるため、二重ローンのリスクを抑えやすくなります。

空き家の維持管理が不要

空き家は想像以上に劣化が早いものです。換気が行われなくなることで湿気やカビが発生しやすくなり、水道管のさびや設備の故障なども起こりやすくなります。先に引っ越して空き家にしてしまうと、売却活動と並行して物件の維持管理も必要になり、光熱費や管理費用の負担も続きます。

住みながら売却する場合は、日常生活の中で自然と掃除や換気が行われるため、建物の状態を維持しやすくなります。

購入希望者が生活をイメージしやすい

内覧に訪れる購入希望者は、購入後の暮らしを頭の中で描きながら家を見ています。家具の配置や生活動線が実際に見える状態であれば、「ここにダイニングテーブルが置けそう」「子ども部屋として使えそう」といった具体的なイメージを持ちやすくなります。

空室の方が広く見えるという面はありますが、居住中だから不利とは限りません。整理整頓が行き届いていれば、むしろリアルな暮らしのイメージが伝わりやすいという強みになります。

住みながら家を売るデメリット

一方で、住みながら売却するからこその負担や注意点もあります。特に内覧対応や売却スケジュールの調整は、事前に理解しておきたいポイントです。

内覧対応が必要になる

住みながら売却する最大の負担が内覧対応です。購入希望者は実際に家を見て購入を判断するため、内覧を断り続けることは売却機会の損失に直結します。

内覧希望は土日や祝日、平日の夕方などに集中する傾向があります。売却活動中はある程度スケジュールを調整し、内覧依頼に応じられる体制を整えておく必要があります。仕事が忙しい時期や家族の予定が多い時期は、不動産会社と相談しながら対応を決めましょう。

室内を整え続けなければならない

「今日は疲れているから片付けは週末に」という選択が難しくなるのも、住みながら売却する際の現実です。急な内覧依頼が入ることもあり、常に一定の状態を保つ必要があります。

特に購入希望者の目が向くのは、玄関・キッチン・洗面所・浴室・トイレです。水回りの印象は成約率に直結することが多く、高額なリフォームは不要でも、清潔さを保つことは欠かせません。

売却時期をコントロールしにくい

仲介売却では、買主が現れて初めて売却が成立します。相場通りの価格設定でも、数週間で決まることもあれば、数か月以上かかることもあります。「来月末までに必ず売りたい」という期限がある場合は、仲介だけでなく買取やリースバックも含めて検討した方がよいでしょう。

住みながら家を売る流れ

売却の流れ自体は、空き家での売却と大きく異なるわけではありません。ただし、住みながらの場合は「新居探しを並行させる」という点が重要になります。

STEP1：不動産会社に査定を依頼する

まず複数の不動産会社に査定を依頼します。査定額はあくまでも参考値ですが、売却価格の設定と資金計画の基礎になります。

STEP2：媒介契約を締結し、売却活動を開始する

信頼できる不動産会社を選んで媒介契約を結びます。物件情報がSUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトや、不動産会社間で共有される物件情報ネットワーク（レインズ）に掲載され、買主の募集が始まります。このタイミングで新居探しも並行してスタートさせましょう。

STEP3：内覧対応を行う

購入希望者が現れると内覧希望が入ります。内覧の印象が成約を大きく左右するため、室内の整理整頓と清潔さの維持は特に意識してください。

STEP4：売買契約を締結する

価格や引き渡し条件が合意に達すると、売買契約を締結します。このタイミングで手付金が支払われます。

STEP5：引き渡し・決済

契約から引き渡しまでは一般的に1か月程度です。この期間中に新居への引っ越しを済ませ、決済日に物件を引き渡します。

新居探しが遅れると、売却が決まったのに引っ越し先がなく仮住まいが必要になるケースがあります。売却活動と新居探しは常に並走させることを意識してください。

住みながら家を売るときの内覧対策

内覧は、成約に大きく影響する売却活動の重要な機会です。売却が長引く場合、価格設定や立地、市況などさまざまな要因がありますが、内覧時の印象が成約に影響することも少なくありません。「内覧してみたけれど印象が悪かった」という評価がつくと、その後の問い合わせにも影響します。

水回りは最優先で整える

購入希望者が最も注意深く見るのは水回りです。キッチン・浴室・洗面所・トイレは特に丁寧に清掃しておきましょう。費用をかけたリフォームは必要ありませんが、水垢・カビ・臭いは印象を大きく損ないます。市販の洗剤と定期的な清掃で、見違えるほど印象が変わります。

玄関の第一印象を整える

内覧者が最初に感じる印象は玄関で決まります。靴を出しっぱなしにしない、不要なものを置かない、明るい照明で迎えるといった基本的なことだけで、玄関の印象は大きく変わります。傘立てのごちゃつきや、靴箱の上に荷物が積み上がっている状態は避けましょう。

臭いは住んでいると気づきにくい

ペット・料理・タバコなど、生活臭は住んでいる本人が最も気づきにくいものです。しかし内覧者にとって、玄関を開けた瞬間の臭いは購入意欲に直結する要素のひとつです。内覧前は十分な換気を行い、必要であれば消臭剤を活用しましょう。

室内を明るく見せる

内覧時はカーテンをすべて開け、照明も全室点灯させます。同じ間取りでも、明るさだけで体感する広さと印象は大きく変わります。特に北向きの部屋や窓が少ない部屋は、照明の工夫が重要です。

不用品を整理して空間に余裕を持たせる

住みながら売却する際のコツのひとつは、できるだけ荷物を減らすことです。大型家具や不要な荷物は処分またはトランクルームへの移動を検討しましょう。収納スペースの中も見られることがあるため、余裕を持たせておくと「収納が十分にある家」という印象を与えられます。

売主だから伝えられる情報がある

実際に住んでいる方にしか知らない情報は、購入希望者にとって貴重な判断材料です。「冬でも日当たりが良くて暖かい」「近くのスーパーまで歩いて3分」「公園が近く子育てしやすい」「隣近所がとても静か」といった情報は、物件資料には載っていません。内覧時に自然な会話の中で伝えると、物件の魅力が伝わりやすくなります。

土日の予定は内覧に備えておく

購入希望者の内覧は土日に集中しやすい傾向があります。売却活動中の土日は、突発的な内覧依頼に対応できるよう、ある程度予定を調整しておくことを心がけましょう。「今日は都合が悪い」が続くと、問い合わせを入れてくれた購入希望者が別の物件に流れてしまいます。

住みながら家を売るときによくある失敗

住みながら売却を進める方の中には、後から「こうしておけばよかった」と後悔するケースもあります。事前に知っておくだけで回避できる失敗がほとんどです。

新居探しを後回しにして仮住まいになった

よくある失敗のひとつがこれです。「まず売却を決めてから新居を探せばいい」と考え、売却活動に集中するあまり新居探しが後手に回ってしまいます。その結果、売却は成功したのに引っ越し先が決まらず、仮住まいを余儀なくされるケースが出てきます。

仮住まいには家賃だけでなく、現在の家から仮住まいへの引っ越し費用、さらに仮住まいから新居への引っ越し費用と、余分なコストが重なります。精神的な負担も決して小さくありません。売却活動の開始と同時に、新居探しも並走させることが大切です。

内覧希望を断り続けてしまった

忙しさや生活の乱れた状態への恥ずかしさから、内覧を断り続けてしまうケースがあります。しかし購入希望者は複数の物件を同時並行で検討しています。タイミングを逃せば、別の物件へ流れてしまうのはごく自然なことです。

「週末に片付けてから対応しよう」という一週間の先送りが、売却機会の損失につながることは少なくありません。多少散らかっていても、内覧に来てもらえた機会は大切にする姿勢が重要です。

売却価格だけで不動産会社を選んだ

「査定額が一番高かったから」という理由だけで不動産会社を選ぶのは危険です。不動産会社の中には、契約を取るために高めの査定額を提示し、売却活動が長引いた後に値下げを促すケースがあります。

査定額だけでなく、売却活動の方針や担当者の対応力、地域での実績なども含めて総合的に判断しましょう。

高すぎる価格設定で売却期間が長引いた

「少しでも高く売りたい」という気持ちは自然なことですが、相場から大きく外れた価格設定は問い合わせ数の激減につながります。売れない期間が長くなると物件に「売れ残り感」が生まれ、最終的に大幅な値下げを余儀なくされることも珍しくありません。

最初から相場に見合った価格で活動する方が、結果として好条件での売却につながりやすいことを覚えておきましょう。

住宅ローン残高を確認せずに進めた

売却価格のことばかりに意識が向き、住宅ローン残高を正確に把握していないまま売却を進めてしまうケースがあります。売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填が必要になります。

売却前には必ず金融機関に問い合わせてローン残高を確認し、売却価格と比較したうえで資金計画を立てましょう。

家族間で住み替えの意見がまとまっていなかった

不動産売却は家族全員に関わる大きな決断です。売却活動を進めながら家族間の意見調整をしていると、内覧対応や契約のタイミングで意思決定が遅れ、せっかくの購入希望者を逃してしまうことがあります。

「いつまでに」「いくら以上なら売る」「引っ越し先はどのエリアか」といった基本方針を、売却活動を始める前に家族間で合意しておくことが重要です。

住宅ローンが残っていても売却できる？

「まだ住宅ローンがたくさん残っているけれど、売却できるのだろうか」という不安を抱えている方は少なくありません。

結論からいえば、住宅ローンが残っていても売却は可能です。一般的な売却の流れとしては、売却代金で住宅ローンを一括返済し、同時に金融機関が設定した抵当権を抹消して買主に物件を引き渡します。

ただし、注意が必要なのが「オーバーローン」の状態です。オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却価格を上回っている状態を指します。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。

オーバーローンの場合でも、金融機関と協議することで「任意売却」という方法を選べるケースがあります。任意売却は、競売よりも売却条件を調整しやすい場合があります。ローン残高が多くて通常の売却が難しいと感じる方は、早めに金融機関や不動産会社、専門家に相談してみることをおすすめします。

まずは査定を受け、売却予想価格とローン残高を比較することが最初の一歩です。

仮住まいが必要になるケース

住みながら売却したとしても、タイミングによっては仮住まいが必要になることがあります。必ず発生するわけではありませんが、以下のようなケースでは可能性が高まります。

新築住宅の完成が間に合わない場合

建築中の新居に入居する前に現在の家の引き渡し期日が来てしまう場合、仮住まいが必要になります。

希望条件に合う新居がなかなか見つからない場合

エリア・広さ・予算など、条件を絞りすぎると物件選びに時間がかかります。売却が先に決まると、その後に仮住まいになるリスクが高まります。

売却が想定より早く決まった場合

良い条件で売れるのは喜ばしいことですが、新居探しが追いつかないと仮住まいを挟まざるを得なくなります。売却活動の初期段階から新居探しを進めておく理由はここにもあります。

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  仮住まいでは、家賃・引っ越し費用・荷物の保管費用など、想定外の出費が積み重なります。住み替え計画全体を早めに設計し、新居探しと売却活動を並走させることが、仮住まいを回避するうえで最も効果的な対策です。

住み続けたい方には「リースバック」という選択肢がある

ここまで紹介してきた方法は、いずれも最終的には引っ越すことが前提でした。しかし、中には「家を売って資金を確保したいが、引っ越しはしたくない」という方もいます。

そうした方の選択肢として注目されているのがリースバックです。

リースバックとはどのような仕組みか

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却した後、その新しい所有者と賃貸借契約を結ぶ仕組みです。売却によってまとまった資金を手にしながら、住み慣れた家にそのまま住み続けられます。

周囲から見れば生活に変化はなく、引っ越しも不要です。老後資金の確保、住宅ローンの返済、事業資金の調達など、さまざまな目的で活用されています。

リースバックが向いている方

老後の生活資金を確保したい、子どもの学区を変えたくない、近所に売却を知られたくない、引っ越しが体力的・精神的に難しいという事情を抱えた方に向いています。また、住宅ローンの返済が厳しくなってきたが今の家に住み続けたいという方にも選ばれています。

リースバック契約で確認すべきポイント

リースバックを検討する際は、売却価格と売却後の家賃のバランスを慎重に確認することが重要です。売却価格が市場価格より低くなる場合があること、家賃が周辺相場より高めに設定されることもあることを念頭に置いておきましょう。

また、長期間住み続けることを希望する場合は、賃貸借契約の期間や更新条件を事前に確認する必要があります。「将来買い戻しができるか」という点もあわせて確認しておくと安心です。

売却価格だけを比較するのではなく、売却後の生活コストと合わせてトータルで判断することが大切です。

住みながら家を売るときによくある質問

住みながら家を売ることを検討している方からは、売却価格への影響や内覧対応、住宅ローン、リースバックに関する質問が多く寄せられます。ここでは特によくある疑問についてQ&A形式で解説します。

Q：住みながら家を売ると売却価格は下がりますか

A：必ずしも下がるわけではありません。適切に整理整頓されていれば、居住中であること自体が大きなマイナスになるとは限りません。むしろ生活感が伝わることで購入希望者が暮らしをイメージしやすくなるというメリットもあります。

Q：内覧はすべての依頼に応じなければなりませんか？

A：法的な義務ではありませんが、できるだけ応じることをおすすめします。購入希望者は複数の物件を比較しているため、内覧を断り続けると成約の機会を逃すリスクが高まります。

Q：小さな子どもがいても売却できますか？

A：もちろん可能です。内覧時に子どもがいることで、子育て世帯の購入希望者が生活イメージを持ちやすくなるという側面もあります。不動産会社と相談しながら、無理のない内覧スケジュールを組みましょう。

Q：ペットがいても売却活動を進められますか？

A：進められます。ただしペットの臭いや毛は内覧時の印象に影響することがあります。内覧前のこまめな掃除と換気を意識しましょう。内覧中はペットをケージに入れるか、一時的に預けるといった配慮も有効です。

Q：共働きで内覧対応の時間がとれない場合はどうすればいいですか？

A：不動産会社によっては、担当者が立ち会いで内覧を行う形を取れる場合があります。媒介契約を結ぶ際に「内覧の対応方法」をあらかじめ相談しておくと、仕事のスケジュールと両立しやすくなります。

Q：部屋をあまり見せたくない場合はどうすればいいですか？

A：気持ちはよくわかります。ただし内覧を極力減らしたい場合は、買取やリースバックを選ぶことで内覧の負担を大幅に軽減できます。仲介でも、内覧の条件（日時帯・事前連絡の猶予）について不動産会社に相談することは可能です。

Q：リースバックなら本当に住み続けられますか？

A：契約内容によります。長期間の居住を希望する場合は、賃貸借契約の期間・更新条件・買い戻し条件などをしっかり確認したうえで契約することが重要です。複数の会社の条件を比較検討することをおすすめします。

まとめ｜住みながら家を売るなら「売却後の暮らし」まで考えて動くことが大切

住みながら家を売ることは、珍しいことでも難しいことでもありません。多くの方が居住中のまま売却活動を行い、住み替えや生活の立て直しを実現しています。

ただし、成功するかどうかは売却価格だけで決まりません。内覧の印象、新居探しのタイミング、住宅ローンの残高、引き渡し日の設定など、複数の要素が複合的に影響します。一つひとつを丁寧に整理しながら進めることが、後悔のない売却につながります。

また、「家を売ること」だけを考えるのではなく、「売却後にどう暮らしたいか」まで視野に入れて選択肢を検討することが重要です。引っ越して新しい生活を始めたい方には仲介や買取が、住み慣れた家に住み続けたい方にはリースバックが、それぞれ有力な選択肢となります。

ご自身の状況や家族の希望を整理したうえで、最適な方法を選んでみてください。

セゾンのリースバックについて

「家を売りたいが、引っ越しはしたくない」「老後資金を確保しながら、今の暮らしを続けたい」という方には、セゾンのリースバックをご検討ください。

セゾンのリースバックでは、自宅を売却した後も賃貸借契約を結ぶことで、住み慣れた家にそのまま住み続けることができます。引っ越しの手間や精神的な負担なく、まとまった資金を手にできる方法として、多くの方にご利用いただいています。

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