マンション管理計画認定制度とは？認定基準・メリット・デメリットを徹底解説

マンション管理組合の理事会で、「管理計画認定制度」という言葉を聞く機会が増えてきた方も多いのではないでしょうか。2022年に始まった比較的新しい制度ですが、「取得すれば資産価値が上がる」「取得しないと将来不利になる」といった情報だけが先行し、実態が十分に伝わっていない面もあります。

この制度は認定取得そのものが目的ではなく、取得プロセスを通じて管理体制を整えることに本質的な価値があります。一方で、修繕積立金の大幅な見直しや住民間の合意形成など、管理組合にとって無視できない負担も伴います。

本記事では、制度の概要から認定基準・メリット・デメリット・申請の流れまでを整理したうえで、自分たちのマンションが取得を目指すべきかどうかを判断するための視点もあわせて解説します。

マンション管理計画認定制度とは

マンション管理計画認定制度とは、管理組合が作成した管理計画を地方公共団体に提出し、一定の基準を満たすと認定される公的制度です。根拠法は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」の改正によって創設され、2022年4月から運用が始まっています。

認定されたマンションは、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げ、固定資産税の軽減といった実質的なメリットを受けられます。

重要なのは、申請するのはあくまで管理組合であり、認定するのは行政（地方公共団体）であるという点です。第三者による公的な評価であることが、制度の信頼性の根拠になっています。

なお、認定申請できるのは「マンション管理適正化推進計画」を作成している地方公共団体に所在するマンションに限られます。制度への対応が数年後になるとしている自治体もあるため、まずお住まいの自治体が対応しているかを確認するところから始めましょう。

なぜ制度が創設されたのか

制度創設の背景にあるのは、マンションの老朽化と管理組合の担い手不足という二重の問題です。国土交通省によると、2023年末時点で築40年以上のマンションは約136.9万戸にのぼり、2043年末には約463.8万戸（約3.4倍）にまで増加する見込みです。

さらに、居住者の高齢化も進んでいます。同省の「令和5年度マンション総合調査」では、世帯主の年齢構成比は60歳代が27.8%で最多、70歳以上が25.9%と続きます。高齢化が進むほど管理組合の役員となる人材は不足しやすく、適切な管理が行われにくくなります。

建物の老朽化と住民の高齢化が重なると、修繕工事が先送りされ、管理状態が悪化する「管理不全マンション」が増加します。こうした問題に歯止めをかけるために管理計画認定制度が整備されました。制度には認定というインセンティブだけでなく、必要に応じて自治体が管理組合に助言・指導・勧告を行う仕組みも設けられています。

マンション管理適正評価制度との違い

「マンション管理適正評価制度」も2022年4月から始まった制度で、混同されることがよくあります。両制度は目的も運営主体も異なる別の仕組みです。

比較項目	管理計画認定制度	管理適正評価制度
運営主体	国土交通省・地方公共団体	マンション管理業協会（民間）
目的	管理不全の防止	管理状態の可視化・市場評価
審査項目数	約17項目	約30項目
判定方式	認定または非認定	☆0〜5の6段階評価
有効期間	5年	1年
対象エリア	推進計画を作成した自治体のみ	日本全国

管理計画認定制度が「合格・不合格」型なのに対し、管理適正評価制度は「通知表」型です。認定制度で基準を満たせなかったマンションでも、評価制度で一定の星を得ることはあります。

申請方法によっては両制度をあわせて活用することもできます。管理品質を行政と市場の双方にアピールしたい場合には、両制度の活用を比較検討するとよいでしょう。

管理計画認定制度の認定基準

認定基準は、管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画、その他の5分野で構成されています。以下では、国土交通省の「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」に沿って、17項目の基準を紹介します。自治体によっては、これらに加えて独自の上乗せ基準が設けられています。

以下では、国土交通省の事務ガイドラインに沿って各基準を解説します。

管理組合の運営に関する事項（3項目）

• 管理者が定められている
• 監事が選任されている
• 年1回以上、集会（総会）が開催されている

管理組合の基本的な運営体制を確認する項目です。築古マンションでは役員不足や総会の形骸化が問題になることがあります。

管理規約に関する事項（3項目）

• 管理規約が整備されている
• 緊急時の専有部立ち入り・修繕履歴の管理について規定されている
• 管理組合の財務・管理情報の提供方法について規定されている

管理規約が古いまま放置されているマンションでは、改正作業が必要になるケースもあります。

管理組合の経理に関する事項（3項目）

• 管理費と修繕積立金が区分経理されている
• 修繕積立金が他会計に流用されていない
• 直前事業年度末時点で、3か月以上の修繕積立金滞納が全体の1割以内である

滞納問題を抱えるマンションでは、この項目がネックになります。

長期修繕計画に関する事項（6項目）

長期修繕計画は、認定取得でつまずく管理組合が最も多い分野です。

• 国交省の「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、総会で決議されている
• 7年以内に見直し・作成が行われている
• 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている
• 将来の一時的な積立金の徴収を予定していない（＝均等積立方式が前提）
• 修繕積立金の平均額が著しく低額でない
• 最終年度に借入金の残高がない

「将来の一時金徴収を予定していないこと」は、多くのマンションにとって重要な確認ポイントです。段階増額積立方式そのものが直ちに認定不可となるわけではありませんが、修繕積立金の水準や長期修繕計画の内容によっては見直しが必要になる場合があります。詳しくは次節で解説します。

その他の事項（2項目）

• 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認している
• マンション管理適正化指針と照らして適切である

個人情報保護の観点から名簿整備を後回しにしているマンションも少なくないため、早めの確認が必要です。

自治体独自の認定基準（例）

国の基準に加え、自治体独自の上乗せ基準を設けているケースもあります。

名古屋市の例

• 町内自治会との連絡窓口が設けられている
• 災害時の安否確認方法が定められている

東京都板橋区の例

• 理事会の開催と議事録の作成・保管が行われている
• 要援護者名簿を備え、適切に管理されている
• 法定検査・点検が実施されている

申請前には必ず所在地自治体の要件を確認しましょう。

修繕積立金をめぐる注意点【2024年6月改定】

2024年6月、「長期修繕計画作成ガイドライン」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が改定されました。管理計画認定制度の審査にも直結するため、内容を理解しておく必要があります。

段階増額方式の上限幅が明確化された

今回の改定で、段階増額積立方式における新築時の設定額と値上げ上限が明示されました。均等積立方式での月額を基準額として、新築時は基準額の0.6倍以上、計画の最終段階では1.1倍以内とする考え方です。

たとえば基準額が月2万円のマンションであれば、新築時は1万2,000円以上で設定し、最終的に2万2,000円以内に収める計算になります。これは新築マンションが対象ですが、既存マンションが認定基準を満たすための修繕積立金を設定する際にも参考になります。

修繕コストの妥当性も見極める必要がある

修繕積立金の額を見直すうえで、より根本的な問題が「長期修繕計画に記載された修繕コストが実態に合っているか」です。近年は建築資材の高騰と人件費上昇により、10年前の計画では現在の工事費をまかなえないケースも増えています。

額の設定だけを先行させると、計画と実際のコストにズレが生じ、将来の修繕不足に陥るリスクがあります。認定を目指す際には、修繕コスト自体の妥当性から見直すことが重要です。

認定取得のメリット

マンション管理計画認定制度の認定を取得すると、住宅ローンや修繕工事向け融資の金利優遇、固定資産税の軽減などを受けられる可能性があります。また、管理状態を客観的に示せるため、購入希望者への訴求や管理組合運営の改善にもつながります。ここでは、認定取得によって期待できる主なメリットを解説します。

フラット35の借入金利が引き下げられる

認定を受けた中古マンションを購入する場合、住宅金融支援機構の「フラット35（維持保全型）」の借入金利が当初5年間、年0.25%引き下げられます。購入希望者にとって直接的な経済メリットとなるため、売却時の競争力向上にもつながります。

なお2025年10月からは「フラット50」の融資対象にも認定マンションが追加されました。最新の適用条件は住宅金融支援機構のウェブサイトで確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資の金利が引き下げられる

管理組合が共用部分のリフォームや大規模修繕工事のために、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を利用する場合、借入金利が全期間にわたり年0.2%引き下げられます。修繕積立金だけでは対応できない工事費を調達する際に活用できます。

住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利率が上乗せされる

修繕積立金の運用手段として活用できる「マンションすまい・る債」（住宅金融支援機構）の利率が上乗せされます。長期的な積立金管理を考えるうえで検討に値する優遇です。

固定資産税が軽減される場合がある

「マンション長寿命化促進税制」の適用要件の一つが、管理計画認定制度の認定取得です。一定条件を満たした大規模修繕工事を実施した翌年度の建物部分の固定資産税が、6分の1〜2分の1の範囲で軽減されます。対象工事期間など適用条件は自治体ごとに異なるため、最新情報の確認が必要です。

管理状態の客観的な見える化につながる

認定基準と現状を照らし合わせることで、管理組合として「何ができていて、何が不足しているか」が明確になります。外部基準を活用した管理の棚卸しは、取得の成否にかかわらず管理組合運営の改善に直結します。

市場でアピールでき、売却活動が有利になる

認定取得マンションは「適切に管理されている」という公的なお墨付きを持ちます。管理状態を重視する購入希望者が増えている今、認定の有無は選ばれるマンションかどうかを左右する要素の一つになっていくでしょう。

認定取得のデメリット

認定取得には経済的なメリットがある一方で、修繕積立金の見直しや申請書類の整備、住民間の合意形成など、管理組合に一定の負担が生じます。認定を目指す際は、メリットだけでなく、取得までに必要な対応や認定後の維持管理も踏まえて判断することが重要です。

修繕積立金の見直しが必要になる場合がある

認定基準を満たすには、修繕積立金が一定水準を上回っている必要があります。多くのマンションで採用されている段階増額積立方式では、初期の積立額が低く抑えられており、この基準に届かないケースがあります。

基準をクリアするには均等積立方式への移行や積立金の増額改定が現実的な選択肢ですが、いずれも住民の負担増につながります。現時点で家計的に厳しい住民にとっては大きな問題となり、合意形成が困難になることもあります。

管理組合の事務負担が増える

認定申請のために、管理規約・総会議事録・長期修繕計画・財務書類・名簿関係など、多くの書類を整備・提出する必要があります。普段からきちんと管理していれば大きな問題はありませんが、書類の整備状況によっては相当な準備期間が必要です。

認定後も5年ごとに更新審査があるため、継続的な管理体制の維持が求められます。役員や管理会社の実務負担が増える点は、あらかじめ理解しておきましょう。

5年ごとに費用負担が発生する

認定申請・更新には費用がかかります。マンション管理センターのシステム利用料、事前確認審査料、自治体手数料に加え、長期修繕計画の見直しや専門家コンサルティングが必要になれば、さらに費用が発生します。

費用対効果について住民間で意見が割れると、更新ができなくなるリスクも出てきます。

住民間で意見が対立する可能性がある

認定取得のために規約変更・積立金の値上げ・名簿整備が必要になる場合、全住民の合意が取れないケースもあります。「なぜ今さら値上げするのか」「認定に意味があるのか」という反対意見への丁寧な説明が欠かせません。認定取得よりも合意形成そのものが大きな課題になることも珍しくありません。

取得を前向きに検討したいマンション・慎重に判断したいマンション

管理計画認定制度はすべてのマンションにとって必須の制度ではありません。以下を参考に、自分たちのマンションの状況を照らし合わせてみてください。

取得を積極的に検討したい場合

• 長期修繕計画が整備されており、直近7年以内に見直しが済んでいる
• 修繕積立金が適切に積み立てられており、滞納も少ない
• 近い将来、融資を活用した大規模修繕工事を計画している
• 所在地自治体が手厚い税制優遇措置を設けている
• 周辺に競合する新築マンションが多く、管理品質で差別化を図りたい

慎重に判断したほうがよい場合

• 修繕積立金が大幅に不足しており、まず資金計画の立て直しが優先
• 管理組合の合意形成が難しく、総会での決議の見通しが立たない
• 申請・コンサルティング費用の捻出が難しい
• 築年数が非常に古く、将来的な建替えや敷地売却を視野に入れている

大切なのは、「認定を取得すること」を目的にするのではなく、「マンションを将来にわたって適切に維持管理すること」を軸に考えることです。

申請の流れ

認定申請には、自治体窓口への直接申請（または郵送）と、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を通じた申請の2つの方法があります。オンライン申請は審査の事務手続きが円滑に進みやすいため、多くの管理組合で活用されています。

1. 管理組合で申請を決議する

理事会での検討を経て、総会で認定申請を行うことを決議します。申請には原則として区分所有者および議決権の各過半数による普通決議が必要です（管理規約に別段の定めがある場合はそちらが優先されます）。

2. 事前確認を依頼する

マンション管理センターに事前確認を申請します。事前確認講習を修了したマンション管理士が、自治体への申請前に認定基準を満たしているかを確認します。なお、自治体独自の基準は事前確認の対象外です。

3. 事前確認適合証が発行される

基準を満たすと判断されると、事前確認適合証が発行されます。この証明書があれば審査通過の可能性が高まります。

4. 自治体へ認定申請する

事前確認適合証を添えて、地方公共団体に認定申請を行います。マンション管理センターの支援サービスを活用すると、インターネット上でワンストップの申請が可能です。

5. 認定を受ける

審査通過後、地方公共団体から認定通知書が交付されます。公表に同意したマンションは、マンション管理センターの閲覧サイトで認定状況が公開されます。

申請費用・必要書類

費用は自治体や申請方法によって大きく異なります。以下は代表的な目安です（神奈川県の場合）。

費用項目	金額の目安
マンション管理センター システム利用料	10,000円／1申請
事前確認審査料（支援サービス利用時）	10,000円
自治体手数料	自治体によって異なる

東京都が認定主体となる地域では、マンション管理センターが発行した事前確認適合証がある場合の基本手数料は4,100円、適合証がない場合は29,000円です。長期修繕計画が複数ある場合は、別途加算手数料がかかります。

必要書類（神奈川県の窓口申請の場合の例）

• 認定申請書
• 管理規約・総会議事録・長期修繕計画の写し
• 貸借対照表
• 収支決算書
• 修繕積立金滞納額がわかる書類
• 組合員・居住者名簿に関する確認書類

自治体独自の基準がある場合は追加書類が必要なこともあるため、事前に所在地自治体のウェブサイトを確認してください。

管理組合が今すぐできること

「いきなり申請は難しい」と感じる管理組合でも、今日から始められることがあります。

管理規約を確認する

認定基準に照らして内容が不足している項目がないか確認しましょう。改正が必要であれば、総会での決議を経て対応を進めます。

法定点検の実施状況を確認する

管理会社が定期的に実施しているはずですが、未実施の項目がないかをチェックしておくと安心です。

長期修繕計画の最終更新日を確認する

7年以上更新されていない場合は見直しを行いましょう。建築資材の高騰なども踏まえ、現状の工事費水準に見合った計画になっているかの確認も重要です。

名簿を整備する

組合員名簿・居住者名簿の有無と更新状況を確認し、年1回以上の内容確認体制を整えましょう。

マンション管理計画認定制度に関するよくある質問

マンション管理計画認定制度については、認定取得による資産価値への影響や、修繕積立金が不足している場合の対応など、さまざまな疑問が生じます。ここでは、管理組合や区分所有者から寄せられやすい質問について解説します。

Q. 認定を取得するとマンション価格は上がりますか？

A. 認定取得だけで価格が上昇するとはいえませんが、管理状態を重視する購入希望者への訴求力は高まります。資産価値の維持を直接保証するものではなく、管理品質を示す判断材料の一つとして捉えてください。

Q. 認定されていないマンションは問題があるのですか？

A. 必ずしも問題があるわけではありません。制度開始からまだ年数が浅く、対応を検討中の管理組合も多くあります。認定の有無だけで管理の善し悪しを判断するのではなく、長期修繕計画の内容・修繕積立金の水準・管理組合の運営状況を総合的に確認することが重要です。

Q. 賃貸マンションでも申請できますか？

A. 1名のオーナーが一棟全戸を所有するいわゆる賃貸マンションは対象外です。区分所有者が複数いる分譲マンションが対象となります。

Q. 申請から認定まで、どのくらいかかりますか？

A. 書類準備・合意形成・審査期間を含め、数か月〜1年程度かかるケースが多いです。長期修繕計画の見直しが必要な場合はさらに時間を要することがあります。

Q. 認定後に基準を満たさなくなったらどうなりますか？

A. 管理状況に問題が生じた場合、自治体から改善の助言・指導・勧告を受けることがあります。更新時には再度審査が行われるため、継続的な管理体制の維持が必要です。

Q. 修繕積立金が不足していると認定は無理ですか？

A. 不足状況によりますが、まず長期修繕計画の見直しと積立金の見直しから始めることが先決です。計画の立て直し後に認定申請のタイミングを検討するのが現実的です。積立金だけでは対応が難しいケースでは、管理組合向け融資の活用も選択肢になります。

Q. 段階増額積立方式のマンションは認定を受けられませんか？

A. 段階増額積立方式を採用しているマンションでも認定取得は可能です。ただし、修繕積立金の水準や長期修繕計画の内容によっては見直しが必要になる場合があります。認定取得を検討する際は、現在の計画が基準を満たしているかを確認することが重要です。

Q. 管理適正評価制度との両方を取得するメリットはありますか？

A. 行政から「認定」を受けながら、民間基準による「評価」も得ることで、売却時に対外的なアピールが強化されます。認定・評価双方の申請にはマンション管理業協会への登録で同時申請が可能です。

マンション管理計画認定制度を活用して管理体制を見直そう

マンション管理計画認定制度は、行政が公的に管理状態を認定することで、管理組合の管理水準向上を促すための制度です。フラット35の金利優遇や固定資産税の軽減といった経済的なメリットがある一方、修繕積立金の見直しや事務負担の増加といった課題も無視できません。

制度の本質は「認定取得」ではなく、認定プロセスを通じて長期修繕計画・修繕積立金・管理規約・管理組合運営を一度棚卸しすることにあります。取得の可否を問わず、この作業自体がマンションの将来を守るうえで大きな価値を持ちます。

特に長期修繕計画と修繕積立金は、認定取得の鍵となるだけでなく、建物を適切に維持するための根幹です。認定基準を確認する過程で「積立金が将来の修繕費をまかなえない」と判明した場合は、早めに対策を講じる必要があります。

積立金の見直しだけでは対応しきれない大規模修繕工事や共用部改修に際して、セゾンファンデックスの「マンション管理組合ローン」は選択肢のひとつです。修繕積立金の不足分の補填にも、共用部分のリフォームや修繕費用の調達にも対応しています。管理計画認定を目指す過程で資金面の課題が見つかった場合は、早い段階から複数の選択肢を比較しながら準備を進めることが大切です。

※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。制度の内容は変更されることがあるため、最新情報は国土交通省やお住まいの自治体の公式サイトでご確認ください。

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