多くの社会人にとって、住宅の購入は人生で最大規模の出費です。金額が大きく融資期間も長いため、融資する側の金融機関はさまざまな項目に沿って審査を行います。
その中で金融機関が重視する項目はどれなのか、国土交通省の調査結果（令和3年度）から、まず上位10項目を並べてみましょう。
・完済時年齢（考慮する割合：98.9%）
・健康状態（98.5%）
・担保評価（97.6%）
・借入時年齢（97.1%）
・年収（95.0%）
・返済負担率（94.6%）
・勤続年数（94.5%）
・連帯保証（94.5%）
・金融機関の営業エリア（92.2%）
・融資可能額（75.8%）
この結果を見ると、金融機関の営業エリアまでの項目は、どの金融機関でもほぼ間違いなく重視していることがわかります。では次に、上位の審査項目について詳細なポイントを分析してみます。

（１）年齢
年齢という審査項目は二つあり、一つは借入時年齢でもう一つは完済時年齢です。借入時年齢は20歳以上75歳（70歳）未満という設定が多く、金融機関の商品によって異なる場合もあります。ただし実際の融資では、30代以降が住宅ローンの適齢期と言われています。

一方で完済時年齢は80〜85歳未満という設定がほとんどです。完済時年齢から住宅ローンの借入期間を引いてローンを組む必要があります。完済時80歳未満で借入期間が35年の条件であれば、借入時には44歳までが限度で、その年齢を過ぎると返済期間が短くなるわけです。

（２）健康状態
金融機関にとっては、融資金額と金利分の全額回収が必須なので、返済期間中に融資対象者が健康を維持し支払い続けられるどうかは非常に重要です。そのため住宅ローンでは、原則として「団体信用生命保険」への加入が条件になっています。

（３）担保評価
住宅ローンの担保は、基本的に購入予定の不動産で設定されます。また共同担保という条件で、融資対象者本人もしくは親族が所有する不動産が対象になる場合もあります。もしも返済が不可能になると、これらの担保物件を売却して返済に充てることになります。

（４）年収・勤続年数
転職が関わってくると、年収と勤続年数という項目が最も不安な要素になるかもしれません。年収については金融機関ごとに基準が異なり、一律で目安にできる金額もないため、金融機関とその商品ごとの条件を確認してください。

また勤続年数については、長期的に安定していたほうが望ましいですが、転職する場合には未知の状態であると言えます。転職後の待遇アップや安定度などをアピールして、金融機関と相談することになるでしょう。

住宅ローンの審査では勤続年数が重視されることから、現在転職を考えている、または転職したばかりという皆さんにとっては、転職そのものが審査に与える影響が気になると思います。
ここでは、転職が決まった状況で住宅ローンを申込む場合の審査ポイントを解説します。自身の状況と十分に比較してみましょう。

（１）勤続年数が審査項目として確認される
まず注意しておきたいのが、ご自身で起業したり独立する場合です。金融機関にとってはリスクが高まることになるため、審査基準が厳しくなる可能性があります。また転職前とは異なる業種に就く場合も、同様に考えたほうがよいでしょう。

その反対に、同業種でキャリアアップのために転職する時や、より安定した企業に転職する場合などでは、評価がアップすることもあります。前職の勤続年数と合算して評価されるケースもあるので、職務経歴書などをもとに金融機関と相談してみてください。

（２）年収は見込み額で計算される
転職してから間がない場合、年収は直近の給与からの見込み額で算出されます。ボーナスなどが入らないタイミングでは、実際の年収よりも低く評価されるかもしれません。
また、転職前よりも給与面での条件が下がってしまうと、住宅ローンの融資額にも影響が出ます。年収が400万円を切ってしまうと、融資可能額が大きく下がるという試算もあります。

（３）転職歴が多いと収入が不安定とみなされる可能性がある
融資を受けるためには、安定した収入があると有利になるのは言うまでもないでしょう。その点では転職の回数が多く、しかもそれぞれの勤続年数が短いと、収入が不安定とみなされかねません。融資条件で勤続年数が設定されている場合には、それを確認した上で申込んだほうがよいでしょう。

（４）住宅ローンを申込む際に必要な書類が増える
転職後に住宅ローンを申込む場合には、追加で提出する書類が必要になるでしょう。主に転職先での収入に関わるもので、給与明細書や年収見込みなどの書類提出を求められるかもしれません。確実に転職先で働いていることを証明するため、雇用契約書などが必要になる場合もあります。

転職前に住宅ローンを組んでしまうと、転職後に収入ダウンにより返済に無理が生じたり、予期せぬトラブルですぐに退職してしまい収入が途絶えたりする可能性があります。その点を考えると、転職後、生活が安定してから住宅ローンを申込んだほうがよいでしょう。

転職後であれば生活の見通しが立ち、収入に合わせた無理のない返済計画を組むことができます。キャリアアップの転職であれば、収入が上がることが見込まれて、融資に有利に働く可能性も考えられます。
その一方で転職直後に融資を申込むと、前述したように勤続年数の点でデメリットが生じるリスクがあるので、慎重に検討すべきでしょう。

どうしても転職直後に住宅ローンの融資が必要になる場合は、審査に通る可能性を高めるために、プラスの材料を探してみるか、借入れする金融機関を再検討する必要があります。

（１）自己資金を用意する
転職直後でも自己資金があれば、融資の条件に有利に働く可能性があります。たとえばある程度の貯蓄があったり、頭金の準備があったりすると審査のプラス条件になるでしょう。配偶者の収入が安定していて、万が一の場合の保証になることも重要なポイントです。

（２）検討する金融機関の範囲を広げてみる
住宅ローンの申込みをする金融機関を見直すことも、一つの選択肢として考えておくべきでしょう。ここで、転職直後におすすめの住宅ローンを二つ紹介します。

〇フラット35
フラット35は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。ほかのローンと比較して勤続年数の条件が緩やかなので、転職直後でも検討する価値があるでしょう。

〇セゾンファンデックスの住宅ローン
セゾンファンデックスの住宅ローンでは、担保を重視した審査基準を採用しているため、勤続年数に関しては条件設定が緩やかです。転職したばかりであっても前職と過去の経歴まで加味した審査ができます。
勤続年数が短いため、他の金融機関で住宅ローンの審査に落ちてしまった場合でも、担保不動産を最大限に評価し独自審査を行うセゾンファンデックスの住宅ローンなら相談可能です。
ノンバンクのため金利はやや高めですが、まずはセゾンファンデックスで住宅ローンを組み、銀行の審査基準を満たせる属性になったら、あらためて銀行やフラット35で住宅ローンを借り換えるといった活用策もあります。それなら、金利が高いというデメリットを解消することが可能です。