はじめに、マンションの管理費・修繕積立金とはどのような費用なのかを整理しておきます。それぞれの相場についても紹介しますので、現在入居中の物件と比較してみましょう。

（１）マンションの管理費・修繕積立金とは？

マンションの管理費・修繕積立金は、それぞれ目的が異なります。主な用途は次の通りです。
・管理費：共用部分の日常管理に必要な費用
・修繕積立金：大規模修繕やメンテナンスに必要な費用

管理費はマンションの共用部分を維持管理するための費用です。共用部分の光熱費や清掃にかかる費用、照明の交換費用、火災保険料、管理会社への業務委託料などは管理費でまかなわれています。

一方、修繕積立金は定期的な大規模修繕に備えて少しずつ積み立てておく費用です。外壁の塗り替え、給排水管の交換などのほか、災害時に生じた損傷を修繕する際にも使われます。

管理費・修繕積立金は一度決定されれば将来にわたって一定額とは限りません。状況によっては値上がりすることもある点に注意しましょう。住宅ローンの返済と併せて、管理費・修繕積立金の支払いは余裕をもって計画しておく必要があります。

（２）管理費・修繕積立金の相場は？

マンションの管理費・修繕積立金の相場は以下の通りです。
・管理費：15,956円／月
・修繕積立金：12,268円／月
参照：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

管理費・修繕積立金は、マンション全体の管理・修繕に必要な費用を戸数で按分するため、戸数が多いマンションほど割安になる傾向があります。ただし、マンションによって共用部分の設備はまちまちです。共用部分の設備が充実している物件ほど、管理費や修繕積立金の負担も大きくなると考えてよいでしょう。

修繕積立金は、外壁の面積にも影響を受けます。階数が多いマンションほど修繕が必要な外壁の面積が大きくなるため、修繕積立金も高くなるケースが多いのです。

修繕積立金が将来的に値上がりするかどうかは、積立方式によって判断できます。積立方式は「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類のうちいずれかです。

均等積立方式であれば、将来にわたって必要となる修繕費用を均等に割っているため値上がりすることはありません。一方、段階増額積立方式では築年数が経過するにつれて必要な積立額が増えていきます。5年、10年などの区切りごとに、修繕積立金が見直されるのが一般的です。

段階増額積立方式を採用しているマンション管理組合のうち、過去に修繕積立金を増額したことがあるケースは81.7％にのぼります。とくに直近5年以内に増額したケースが68.1％を占めていることから、近年は修繕積立金が増加傾向にあるといえるでしょう。
参照：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

（３）滞納の状況

マンションの管理費・修繕積立金を滞納している住戸がある管理組合の割合は下記の通りです。
・3ヶ月以上滞納：24.8％
・6ヶ月以上滞納：15.2％
・1年以上滞納：16.4％
滞納住戸割合は「１％超2％以下」が8.3％と最も多く、次いで「1％以下」が6.7％という結果でした。
参照：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

管理費・修繕積立金を滞納すると、マンションの住環境が悪化する恐れがあります。共用部分の清掃や管理が行き届かなくなることや、修繕費用をまかなえず他の住人が負担しなければならない可能性があるのです。

さらに、管理費・修繕積立金の滞納はマンションの資産価値にも影響を及ぼします。将来的にマンションを売却する際、滞納分の支払いは売主から買主へと引き継がれるからです。滞納を引き継ぎたい買主はまずいないので、マンションが売れなくなる可能性があります。

マンションの管理費・修繕積立金を滞納した場合、管理会社から督促の連絡が入ります。電話や書面、訪問による督促のほか内容証明郵便の送付などもあり得るでしょう。この時点で滞納額を支払えば、大きな問題に発展することはありません。

しかし、督促されても支払わずにいた場合、管理会社は裁判所に支払督促を申し立てる可能性があります。支払督促が承認されると、債務者から2週間以内に異議申し立てがなければ、判決と同様の法的効力が生じます。
滞納が長期間続き、悪質と捉えられた場合、最悪の場合は競売を申し立てられてしまうこともあります。
そのため競売による売却が完了すれば、入居者は退去しなくてはなりません。

このように、管理費・修繕積立金の滞納が続くと最終的に立ち退く事態に陥るリスクがあります。管理会社から督促された場合は放置せず、できるだけ早く対処することが大切です。

マンションの管理費・修繕積立金の支払いが苦しい場合、どのように対処すればいいのでしょうか。具体的な対処法について解説します。

（１）一時的に支払いが苦しい場合は、管理会社や理事会に相談

一時的に支払いが苦しい場合、「支払う意思はある」と伝えることが大切です。管理会社や理事会に連絡し、滞納したことを謝罪した上で今後の支払い予定について伝えましょう。管理会社が最も気にかけているのは「最終的に支払えるのかどうか」です。滞納が解消される時期が分かれば、それまでの期間に法的措置などの手段を講じる可能性は低くなります。

管理会社や理事会に相談することによって、どのような結論に至るかはケースバイケースです。一例として、次のような事項を申し渡される可能性があります。
・期日を決めて全額を支払う
・少しずつでもいいので滞納額を減らす
・遅延損害金の減額や免除

上記は管理会社や理事会側が判断することですので、入居者が一方的に主張しても通らないと考えてください。本来なら期日までに支払うべき管理費・修繕積立金を滞納している立場であることを踏まえ、先方の判断を仰ぐ必要があります。

なお、管理会社や理事会に滞納について相談するのはあくまでも一時的な措置です。滞納額を支払わなくてはならないことに変わりはありませんので、返済計画をしっかりと立てておく必要があります。

（２）セゾンのリースバックを活用

今後も管理費・修繕積立金の支払いが難しいようであれば、セゾンのリースバックを活用するのも有効な手段です。

●リースバックとは？

リースバックとは、ご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。住み慣れたご自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。
セゾンのリースバックでは、お客様の大切なご自宅をセゾンファンデックスが買い取り、以降、賃貸として退去せず住み続けていただけます。

リースバックを利用すると、マンションの所有者がセゾンファンデックスに変わります。セゾンファンデックスが契約・所有する物件を賃借することになるのです。よって、管理費・修繕積立金だけでなく固定資産税の支払いもセゾンファンデックスが行います。リースバック利用後は、管理費・修繕積立金をお客様が支払う必要はありません。

また、売買代金は一括で支払われますので、まとまった資金が手に入ります。売却後もこれまで通り同じマンションに住み続けられるので、退去や引越しは不要です。

本記事で解説してきた通り、マンションの管理費・修繕積立金は年々上昇傾向にあります。もし管理費・修繕積立金を滞納し続けてしまうと、物件から強制的に退去させられてしまうこともあり得るのです。管理費・修繕積立金は滞納しないことが原則ですが、支払いが難しい場合は早めに対処し、大きなトラブルに発展するのを防ぎましょう。
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