前述した通りで、土地や建物を持っていると

●相続税の対象になる可能性が高くなる
●相続税の税額が上がる

可能性が高いと説明しましたが、もう一つのリスクとして

●納税資金を用意できない

可能性があるのです。

国税庁のウェブサイトでは

と説明されています。

被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内に納税しなければならない
のです。

遺産に現預金が多い方であれば、その相続した現預金から納税資金を捻出すれば良いだけですので、大きな問題にはならないのですが、相続する遺産が「不動産」で現預金がほとんどない場合には、納税資金を10カ月以内にどこかで捻出せざるを得ないのです。（相続税額を分割して毎年少しずつ支払うことができる制度「延納制度」というものもありますが、延納制度を利用する場合は「担保の提供」「利子税の支払」が発生します。）

相続税が納税できなければ

●借金する
●不動産を売却して資金を作る
●不動産を物納制度を用いて納税する
●相続自体を放棄する

ことになってしまうのです。

このような事態を避けるためには

●被相続人（親、祖父母）の立場の方であれば、生きている間に相続人（妻、子供や孫、兄弟）のために相続対策を行う
●相続人（妻、子供や孫、兄弟）の立場の方であれば、生きている間に被相続人（親、祖父母）にお願いして、万が一のときに困らないように相続対策を行う

必要性があるのです。

相続対策の選択肢の一つとして「リースバック」という仕組みが活用できます。

リースバックとは
お持ちの不動産（マイホームなど）を売却して、家賃（リース料）を支払うことで、そのマイホームに住み続けられるサービスのこと
を言います。

なぜ、マイホームをリースバックすると相続対策になるのか？
リースバックは

●マイホームをリースバック業者に売却する
●売却したマイホームを賃貸で借りる（住み続けられる）

仕組みですので
マイホームの所有権は、リースバック業者に移るのです。
リースバックをした方の資産から、マイホーム（不動産）が外れて、売却額の現金が資産に組み入れられることになります。

結果として

●不動産から現金になることで、資産総額が減少し、相続税額も減少する
●不動産から現金になることで、相続発生時の相続税の納税資金の確保に苦労する必要がなくなる

相続対策としてのメリットがあるのです。

さらに

●愛着のあるマイホームに住み続けることができる
●売却して得た現金で、老後を楽しむことができる

という、不動産売却にはないリースバックならではのメリットも享受できるのです。

実際に、リースバックをした方のアンケート調査結果を見てみると

Q3 不動産リースバックの資金使途を教えてください。

出典：持ち家リースバックの窓口※4

約20％の方が「相続対策」を目的としてリースバックを実施しているのです。

実際にリースバックをした場合の相続税がどうなるのか、試算してみます。

試算条件
●マイホームの資産価値：9,000万円
●現金・預金：400万円
●住宅ローン残債：1,000万円
●住宅ローンの返済：毎月10万円
●相続人：子供2人（長男、次男）

相続発生時
遺産総額
●マイホーム（建物・土地）の資産価値：9,000万円
●現金・預金：400万円
●住宅ローン残債：0円（団信で0円）

合計：9,400万円

課税遺産総額　＝　遺産額：9,400万円　−　基礎控除額（3,000万円　＋　600万円　×　2人）　＝　5,200万円
長男の相続税　＝　5,200万円　×　法定相続分：2分の1　×　税率：15％　−　控除額　50万円　＝　340万円
次男の相続税　＝　5,200万円　×　法定相続分：2分の1　×　税率：15％　−　控除額　50万円　＝　340万円
長男が相続した現金・預金：　＝　200万円
次男が相続した現金・預金：　＝　200万円
長男、次男に340万円の納税義務が発生しますが、相続した現預金は200万円ずつですので、納税資金に足りていない状況となります。ともに140万円ずつ資金が不足している状態となるのです。

リースバックをした場合
※資産価値の70％の売却価格（6,300万円）でリースバックを実行したと仮定した場合
遺産総額
●マイホーム（建物・土地）の資産価値：0円（売却済み）
●現金・預金：5,700万円
●住宅ローン残債：0円（売却時に完済済み）

合計：5,700万円

課税遺産総額　＝　遺産額：5,700万円　−　基礎控除額（3,000万円　＋　600万円　×　2人）　＝　1,500万円
長男の相続税　＝　1,500万円　×　法定相続分：2分の1　×　税率：10％　＝　75万円
次男の相続税　＝　1,500万円　×　法定相続分：2分の1　×　税率：10％　＝　75万円

長男が相続した現金・預金：　＝　2,850万円
次男が相続した現金・預金：　＝　2,850万円

まったく問題なく、相続税の納税ができる上に、十分な遺産を現金という形で受け取ることができるのです。
リースバックを利用することで

●残された遺族の相続税が軽減される
●残された遺族に現金を相続させられるので、納税資金の不足を回避できる
●残された遺族に現金を相続させられるので、相続人同士の相続トラブルになりにくい
●愛着のあるマイホームに住み続けることができる

というメリットを享受できるのです。

テレビで放送中！セゾンのリースバックCMはこちら

●セゾンのリースバックでこんなお悩みを解決できます！
・住宅ローンを完済し、安心して老後を送りたい
・老後の生活費が足りない
・子どもたちに平等に財産を残したい
・お金は必要だが、住み慣れた家から離れたくない
・早めに相続対策をしておきたい
・自宅を売りたいが、近所の目が気になる
・金融機関からの借入債務・返済の負担を減らしたい
・滞納していた税金等を一括で支払いたい
・短期間でまとまった資金を調達したい
・一人暮らし（独り身）なので、早めに資産を整理したい
・定年退職後、年金暮らしで生活が不安
・リバースモーゲージでは条件が合わなかった
・子どもの学区変更による転校は避けたい
・急な病気で医療費がかさみ、生活費が足りない

●セゾンのリースバックのポイント
１．買い取り代金は一括してお支払い
２．売却しても、退去せずそのまま住み続けることが可能
３．固定資産税などの維持費が不要
４．引越し費用などは一切不要
５．将来的に再度購入することも可能
６．家賃は低額！初期費用もほぼかかりません

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出典
※1 国税庁「相続税の税率」
※2 生命保険文化センター「相続税を払う人はどれくらいいる？」
※3 国税庁「平成29年分の相続税の申告状況（東京都）」
※4 持ち家リースバックの窓口「不動産リースバック利用者への総合調査」