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住宅関連

離婚のとき住宅ローンはどうする?

離婚する際、マイホームの残りの住宅ローンをどうするかは大きな問題です。新たな人生のスタートを切るために、住宅ローンについて何を確認すべきか、どんな選択肢があるかを解説します。

目次
  1. 離婚のときに確認すべき住宅ローンのこと
  2. 自宅を売却するとき
  3. 住み続けるとき
  4. 離婚した後も妻が住み続けられる解決策とは?

離婚のときに確認すべき住宅ローンのこと

・住宅ローンの契約内容
住宅ローンの返済義務は、住宅ローンの名義人にあるため、まずは名義人が誰であるかを確認することが重要です。

・住宅ローンの残高
どのように完済するかを判断するためにも、ローンがいくら残っているのかを確認しましょう。
返済予定が記載される償還予定表で契約内容の詳細を確認できます。
手元にない場合は再発行をすることも可能です。

・不動産の価格調査
不動産の価額も調べる必要がありますので、不動産業者に査定をしてもらいましょう。
不動産の価額がいくらなのかを早めに知っておくことで、自宅を売却するかどうか、売却する場合はいつ頃売却すべきか、売却しない場合には誰が住み続けるのかなど、今後の見通しを具体的に立てることができます。

自宅を売却するとき

(1)住宅ローンが一括返済できる場合
住宅ローンの残高よりも売却額が高くなる【アンダーローン】の場合には、住宅ローンを完済できればその後の経済的負担もなくなります。

家を売却したお金で住宅ローンを完済し、それでもお金が余ったら財産分与の対象として夫婦で分けることができます。

(2)住宅ローンが一括返済できない場合
売却額よりも住宅ローンの残高が多い【オーバーローン】の場合には、住宅ローンの返済を売却と同時にしなければならず、不足分を手持ちの預貯金から出さないと売ることができません。

それでも売却希望の場合には、「任意売却」も選択肢のひとつです。
「任意売却」とは、不動産を売却しても住宅ローンを完済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者(お金を借りた側)と債権者(お金を貸した側)の間に専門家が入って調整を行い、不動産を競売にかけずに納得の行く価格で売却し取引を成立させることです。
通常は残ってしまうローンの返済を、売却と同時にしなければならず、不足分を手持ちから出さないと売ることができませんが、「任意売却」であれば専門家の交渉次第で無理のない分割返済が可能になる場合があります。
セゾンファンデックスの任意売却はこちら→

住み続けるとき

どちらか一方の名義でローンを組んでいる場合の対応について解説します。
ここでは以下のケースを仮定します。
・住宅ローンは夫名義
・子どもは妻と一緒に暮らす

(1)名義人である夫が住み続ける
離婚後、住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続けるケースでは、単独名義であれば、名義人がそれまでと同じように払い続けるので、大きな変更はありません。

一方、夫が契約した住宅ローンの連帯保証人を妻にしていた場合は要注意です。夫の返済が滞ると、妻が返済する必要がでてくることがあるためです。
したがって、離婚時には連帯保証人を別の親族に変更しておきましょう。

(2)名義人ではない妻が住み続ける
子どもの生活環境をが変わらないことが、大きなメリットです。
また引越しに伴う費用がかからないという点も重要です。
子どもと一緒に引越しを行うと、子どものためにある程度の広さのマンションを借りたいところです。初期費用や月々の家賃、新たに揃えなければいけない家財も単身と比べ当然多くなるでしょう。
そのため一度にまとまった金額が必要になることが予想されます。


ここで、妻が家に住み続ける場合の住宅ローンの支払いについて考えてみましょう。
①夫が住宅ローンを支払う場合
例えば、養育費の代わりに、夫が住宅ローンを支払い続ける場合もあるでしょう。
しかし、契約によっては住宅ローンの契約によっては名義人が住宅ローンの対象となる住居に住まなければならないため、名義人である夫が家を出て妻が住むのは契約違反になるケースがあります。
発覚した場合には金融機関から住宅ローンの一括返済を迫られる可能性があり、返済ができなければ競売にかけられてしまいますので、退去しなければいけません。

また契約違反が発覚しない場合でも同様に、夫の支払いが滞ってしまうと退去を余儀なくされるという、とても不安定な立場になります。
住宅ローンは長期にわたるローンですが、夫が支払い続ける保証はありません。夫が再婚して新たな家族を持ったり、失業してしまったりすることでローンの支払いが難しい状況に置かれる可能性は否定できません。

したがって、住んでいる本人ではない第三者に退去を左右されますので避けたいケースです。

②妻が住宅ローンを支払う場合
前述のように、契約によっては住宅ローンの名義人と住む人は一致している必要があるので、住宅ローンの名義を夫から妻に変更する必要があり、住宅ローンの借り換えを行うのが一般的です。
ただし、借り換えるためには妻が住宅ローンの審査に通る必要があります。
長期的な返済が可能と金融機関が判断する審査基準をクリアしなければなりません。
住宅ローンの審査基準とは?→

離婚した後も妻が住み続けられる解決策とは?

どちらが住宅ローンの支払いをするにしろ、どうしても問題になるのが名義人の問題です。
名義人が異なる状態で住み続けることは、住む側に退去のリスクがあります。
また名義変更するのは住宅ローンの審査を受ける必要がありますが、落ちてしまう可能性もあります。

このままでは住み続けることができないとお困りの方のために、セゾンのリースバックをご紹介します。

■セゾンのリースバックを活用する
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