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不動産の相続、どう分割する?

お金のように簡単に分けられない不動産は、相続時にどう分割したらいいでしょうか。分割方法と資金調達について解説します。

目次
  1. 遺産分割の種類
  2. 相続不動産を手放す場合の分割
  3. 相続不動産を受け継ぐ場合の分割

遺産分割の種類

遺産分割の方法は大きく分けて3つあります。
(1)現物分割
相続した資産を換金したりせずに、現物のまま分ける方法です。
現金など分割のしやすい物である場合に多く選ばれます。
例えば、不動産と預金があり、相続人が2人の場合には、1人が不動産を、もう1人が預金を相続します。

(2)換価分割
土地や建物などの不動産を含む資産のすべてを売却するなどして現金にかえ、その現金を分割する方法です。
実家を3,000万円で売却して、その売却益を兄と妹で1,500万円ずつ分ける場合は「換価分割」にあたります。

(3)代償分割
ある相続人が特定の資産を相続したことにより、他の相続人より金銭的に多く遺産を相続する場合に、特定の遺産を相続した相続人が他の相続人に対して現金などを支払うことで、不足分のバランスを取る分割方法です。
例えば、3,000万円の土地と預金1,000万円、相続人が2人の場合には、土地を相続した方が預金を相続した方に1,000万円支払うことで、それぞれ2000万円ずつとなり、結果として相続額が公平になります。

相続不動産を手放す場合の分割

「親が亡くなり実家が残されたが、相続人みんな所有するつもりがなく手放したい」というのは、遺産相続でよくみられるパターンです。
残された不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う換価分割であれば、平等に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。

換価分割は売却に手間がかかるというデメリットがあります。
不動産の売却は、ある程度の時間がかかるため簡単に売却することはできません。
しかし、売却にそう長く時間をかけられません。
相続発生から10カ月以内に相続財産を分割し、相続内容を確定させ、相続税の申告および納税まで済ませなくてはならないからです。
申告・納税の期限を過ぎると延滞税が加算されることになります。

タイムリミットがあると、売買における価格交渉は不利です。
相続税の納税資金がなく、どうしても売却代金から捻出しなければならない方であれば、一層厳しい状況です。
場合によっては、足元をみられ希望価格を下回る金額で売却せざるを得ずに損をしてしまったり、条件面で譲歩して不満の残る取引になる事態になりかねません。

そういう場合に活用できるのが、不動産売却前提ローンです。
●不動産売却前提ローンとは?
不動産売却前提ローンとは所有する売却予定の不動産を担保に資金調達し、不動産の売却代金で返済をするローンです。
所有不動産の売却前に資金を調達できるので相続税の支払いを心配する必要もなく、不動産の売却を急ぐ必要はありません。
毎月の支払いは利息分のみのため負担は軽く、不動産の売却代金で一括返済ができます。

一連の相続手続きを終わらせた後に売却活動に専念することで、希望条件で売却できる可能性も高まるはずです。
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相続不動産を受け継ぐ場合の分割

親と同居していた場合や家業で利用している場合など、残された不動産を特定の相続人が相続したい際には代償分割がおすすめです。
不動産を相続する相続人が、他の相続人に代償金を支払うことでバランスを調整するので不満が残りません。

しかし代償分割は、不動産を相続する相続人にとって資金調達が課題です。

代償金
他の相続人に渡す代償金を用意しなければいけません。
前述した例ですが、
・3,000万円の土地と預金1,000万円
・相続人が2人の場合
→3,000万円の土地を相続した方が、預金を相続した方に1,000万円支払うことで、それぞれ2,000万円ずつ公平に遺産を分割できます。
相続不動産の評価額が高く代償金の支払いが数千万円に及ぶ場合でも、代償金を用意できなければ代償分割を成立させることはできません。

納税資金
代償分割の場合、不動産を相続した人は代償金とは別に相続税の納税資金も用意しなければいけないので、納税資金も大きな負担になります。
一方、代償金を受け取った方はそのお金から納税すればよいので、代償金を使い切らない限りは納税資金に困りません。

このように代償金と相続税納税のために資金を調達する必要があります。

そこで、代償分割のための資金調達方法をご紹介します。
(1)セゾンのリースバック
親と同居していていた家を相続し、そのまま住み続けたいという方におすすめなのがリースバックです。
●リースバックとは?
リースバックとはご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。
住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。

セゾンのリースバックを活用する
セゾンのリースバックでは、お客様の大切なご自宅をセゾンファンデックスが買い取り、お客様は賃貸として住み続けていただけます。
セゾンファンデックスが買主となり、直接お客様のご自宅(不動産)を購入いたします。
※戸建てだけでなく、マンションも対象です。
セゾンのリースバックを活用することで、代償金や相続税の納税資金の確保が可能です。
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(2)不動産担保ローン
自宅以外の相続不動産を担保に資金調達をしたい場合は、不動産担保ローンがあります。
一般的に不動産担保ローンは、不動産の担保価値とお客様の返済能力によって融資限度額が決定されます。
セゾンファンデックスの不動産担保ローンでは、最長15年の返済プランで3000万円までご融資可能です。

ただし、自宅を担保として不動産担保ローンの利用をお考えの際には注意が必要です。
不動産担保ローンでは、自宅を担保にした場合、借入限度額が年収等の3分の1以内に限定されるため、希望よりも少額しか借りられない可能性があります。
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