不動産投資ローンの審査は、主に「属性」「物件の価値・収益力」「不動産投資の実績」にもとづいて行われます。
（１）属性
融資を受ける方の属性は、返済能力を判断する指標となります。一般的に属性として挙げられるのは次の項目です。
▼属性の一例
・年収
・勤務先の規模
・勤続年数
・家族構成
・住宅ローンの有無
・資産の有無
・信用情報

たとえば、就職・転職して間もない時期であったり、クレジットカードの支払い滞納があったりすると、不動産投資ローンの審査において不利になる可能性があります。一方、大企業に勤務している方や、有価証券など換金性の高い資産を保有している方は審査に通りやすい傾向があります。

このように、不動産投資ローンを活用する際には属性が多角的に判断されます。年収以外にもさまざまな属性が指標となる点に注意しましょう。

（２）物件の価値・収益力
不動産投資を目的とした融資の場合、家賃収入が返済原資に充てられます。居住目的で不動産を購入する住宅ローンとは異なり、購入する物件の価値・収益力も審査基準となる点に注意が必要です。

不動産投資ローンの返済が滞った場合、物件を売却して返済に充てる必要があります。したがって、物件としての資産価値は重要な審査基準の一つです。建物の構造や築年数、耐用年数、リフォームの有無などが審査時の指標となります。
また、不動産の時価だけではなく収益力も重視されます。たとえ購入時点での資産価値が高くても、空室率や利回りから収益性が低いと判断されれば評価は下がってしまうのです。
▼物件の収益力の評価基準
・空室率＝空室部屋数÷総戸数（立地や築年数を加味した空室リスクも参考指標となる）
・表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
・実質利回り＝（年間収入−諸経費）÷（物件購入価格＋諸経費）×100

（３）不動産投資の実績
不動産投資ローンの審査では、過去の不動産投資実績も参考指標となる場合があります。すでに投資物件を保有しており、順調に収益を上げていれば審査が通りやすくなることがあるのです。
反対に、不動産投資が初めての方や不良物件を抱えている方の場合、今後どれだけの収益を上げられるのか、安定的にマンション経営ができるのかが不透明です。融資をするにあたり、金融機関としては慎重に対応せざるを得なくなります。
不動産投資の実績は審査に通るかどうかを左右するだけでなく、融資の際の金利にも影響することがあります。不動産投資実績がある人のほうが審査のハードルが下がり、金利も安くなりやすいのが一般的です。

不動産投資ローンを組むのに必要な年収はいくらなのでしょうか。基準となる年収と合わせて、年収以外に重要な条件についても確認しておきましょう。
（１）基準の年収
一般的な傾向として見た場合、不動産投資ローンを組むには年収700万円以上は必要と考えるのが妥当でしょう。なぜなら、金融機関が融資の対象とする一般的な基準が年収700万円だからです。年収700万円を境に、融資を検討するかどうか金融機関によって差が生じる傾向があります。
ただし、不動産投資ローンの審査基準となる年収は金融機関によって異なります。年収1,000万円を超える方にしか融資しない金融機関もあれば、年収500万円未満でも審査に通る場合もあるのです。
前述の通り、融資申込者の属性は年収以外にもさまざまな側面から総合的に判断されます。年収の基準をクリアしていれば必ず不動産投資ローンが組めるとは限らない点に注意が必要です。

（２）年収よりも重要な借入可能額
不動産投資ローンにおいて、年収よりも重要となるのが借入可能額です。一般的には年収の10倍から30倍程度が借入可能額の目安といわれています。
住宅ローンと比べて大きな借り入れが可能となるのは、家賃収入が主な返済原資となるからです。収益力のある物件であれば、融資を受ける本人の年収がそれほど高くなくても十分に返済可能なケースも考えられます。あるいは、不動産投資実績が豊富で収益を上げられると判断されると、借入可能額は上記の目安よりも高くなる可能性があるのです。

不動産投資ローンを利用する際には、個人の年収だけでなく属性や物件の資産価値・収益力、不動産投資実績などを総合的に判断される点に注意しましょう。直近の年収だけで安易に判断しないことが大切です。
不動産投資の審査基準についての詳しい解説はこちら→

年収の面で融資を受けられるのか不安な場合、どのように対処すればよいのでしょうか。主な三つの対処法について解説します。
（１）自己資金を用意する
自己資金をできるだけ多く用意することは、審査に通りやすくする上で有効な対策です。自己資金が多いほど必要な融資金額は下がるわけですから、金融機関にとってリスクが下がることになります。
また、自己資金を用意していることは、不動産投資に向けて計画的に準備を進めてきたことの証明にもなるでしょう。突発的に思い立って不動産投資をはじめようとしているのではなく、計画にもとづいたアパート経営であることが伝わるはずです。
ただし、自己資金が貯まるまで時間をかけてしまうと数年がかりになり、不動産投資を始めるタイミングを見失ってしまうこともありますので注意が必要です。

（２）属性を上げる
属性を少しでも上げておくことで、不動産投資ローンの審査に有利になる場合があります。たとえば、保有しているクレジットカードやカードローンの限度額を下げておくことで、属性が上がる場合があるのです。使用していないカードは解約し、手元に残すカードも限度額は必要最小限に留めましょう。
また、他のローンを返済中であれば、可能な限り残債を少なくしておくことも重要です。ローンの残債が少なくなれば、属性を上げられる場合があります。住宅ローンの完済や繰り上げ返済を検討したり、ローンの借り換えで金利を下げたりすることも検討しておきましょう。

（３）自分に合う金融機関を探す
不動産投資ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。自分の属性や購入予定の物件に合った金融機関を探すことがポイントです。
銀行などの金融機関で審査に通るのが難しそうであれば、ノンバンクの不動産投資ローンを検討するのも一つの方法です。そこで、セゾンファンデックスの不動産投資ローンをおすすめします。
セゾンファンデックスの不動産投資ローン
●柔軟な審査基準
セゾンファンデックスの不動産投資ローンでは、担保余力を重視した柔軟な審査を行うため、収入や借入れ枠などの問題で銀行の融資条件に当てはまらない場合でも対応可能です。年収が700万円に満たず、審査に不安がある場合もお気軽にご相談ください。

●複数の不動産を共同担保にできる
〇共同担保とは？
共同担保とは、借入れする際の担保として複数の不動産に対して担保権を設定することです。土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが一般的です。
属性が低かったり、1つの不動産では担保価値が足りなかったりして、希望する金額の融資を受けられない場合、別の所有不動産に共同担保を設定すると、融資を受けやすくなる場合もあります。
セゾンファンデックスでは、自宅や保有済みの収益物件なども担保にすることが可能です。

不動産投資で融資を受ける場合は個人の属性以外にも物件の価値・収益力や不動産投資の実績など、複合的な観点にもとづいて審査が行われます。融資を受けられる年収の目安は700万円ですが、年収がこれより低くても条件によっては融資が可能な場合もあるのです。

不動産投資ローンを検討する際には、審査の対象となる項目への理解を深め、できるだけ有利な条件で融資を受けられるよう準備を整えておきましょう。