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不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、家賃収入を得る目的の収益用不動産を購入するためのローンです。アパートローンとも呼ばれ、不動産投資を行う際に利用されます。同じく不動産購入が目的の住宅ローンとは審査基準が異なります。不動産投資ローンを利用すれば自己資金では手に入れることが難しい物件を購入することができます。少ない自己資金でより大きな利益を得ることができるのです。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンが異なる点は購入物件・返済原資・金利などです。不動産投資ローンの購入物件は投資物件ですが、住宅ローンの購入物件は、自分や自分の家族が住むための物件になります。
また、不動産投資ローンと住宅ローンでは、ローン返済の原資が異なります。不動産投資ローンは家賃収入からローンを返済しますが、住宅ローンは給与収入などから返済します。
不動産投資ローンの金利は居住目的である住宅ローンよりも高く、住宅ローンの場合は35年など返済期間は長期ですが、不動産投資ローンの融資期間は物件の種類によって異なります。
なお、金利の低い住宅ローンを利用して、不動産投資物件を買うことは認められていません。

不動産投資ローンの審査項目とは

不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて融資審査が厳しいのが一般的です。主な審査項目は以下のとおりで、借入れ本人・物件の両面から総合的な審査が行われます。不動産投資ローンの審査では、収益不動産の資産性が重視され、それにプラスして契約者の属性も調べられます。

物件に関する項目

  • 物件の収益性
    「空室リスク」と「利回り」の2つの観点から評価します。
    人気エリアで立地がよく、築年数が新しいほど空室リスクが少ないとみなされ有利になります。
    築年数が浅ければ、リフォーム費用の負担も少なくなり収益性が上がり、利回りも安定すると評価され有利になります。

本人に関する審査項目

  • 年収
    金融機関によって異なりますが、年収700万円以上という基準が一般的です。年収が700万円に満たない場合でも、他の条件を満たせば不動産投資ローンで融資を受けることは可能です。
  • 勤務先
    勤続年数が最低2~3年以上は必要という金融機関が多くなっています。年収が多くても勤続年数が短いと収入が不安定であると見なされマイナス要因になります。また、大企業に比べると中小企業は不利であり、個人事業主や自営業も不利と言えます。
  • 資産状況
    預貯金や有価証券を多く持っている場合、他の不動産を複数所有している場合は審査にプラスに働きます。住宅ローンを完済している場合も有利と言えます。
  • アパート経営の実績
    アパート経営の実績があり、成功している場合は審査で有利になります。

不動産投資ローンの審査に通らないケース

不動産投資ローンの審査で落とされてしまう原因となる審査項目を解説していきます。審査に落とされる理由には、「担保物件の価値」などのほか、「年収」や「雇用形態」「頭金・自己資金」など本人に関する審査項目があります。

担保物件の価値が低い

不動産投資ローンの返済が不能となった場合などに備えて、金融機関は不動産に抵当権を設定します。住宅ローンが返せなくなると、この抵当権によって金融機関が不動産を差し押さえて不動産の売却代金から債権を回収します。そのためにその不動産が売却可能であるか、担保価値があるかについて評価を行います。担保価値が高ければ高いほど債権回収がしやすくなるため、審査では有利になると言えます。
投資物件の担保価値は、建物の築年やコンディション、立地、管理状況や周辺の賃貸需要などに基づく収益性などによって評価されますが、人口減少が続くエリアは土地評価額が低下する傾向にあり、金融機関の担保評価も低くなります。

物件が耐用年数を超えている

物件の耐用年数も金融機関は重視しています。不動産は、建物の構造ごとに法定耐用年数が定められています。法定耐用年数は、RC造が47年、重量鉄骨が34年、木造物が22年です。
それぞれ法定耐用年数が過ぎると、建物の価値がなくなります。金融機関によっては物件の耐用年数内でしか融資しません。物件の構造と築年数にも注意が必要です。

融資時点での年齢が高い

金融機関が重視するのは、将来にわたる返済能力です。定年退職によって収入が減る可能性が高くなる場合などは、長期のローンが組みづらくなります。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、完済時年齢が85歳未満であればご利用いただけます。

収入が少ない

融資を受けるには一定以上の年収が必要と言われています。不動産投資物件の収益性が想定通りでない場合は、家賃収入以外で補てんする必要があるからです。年収700万円という基準が一般的ですが、金融機関によっては条件次第で年収500万円以下でも可能な場合もあります。借入額が年収の8倍程度を超えると融資条件が厳しくなる傾向があります。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、年収が500万円以下の方でもご利用いただけます。

雇用形態が不安定

勤続年数や営業年数が最低2~3年以上は必要という金融機関が多くなっています。勤続年数が短いと収入が不安定であると見なされ、長期間にわたる不動産投資ローンの返済ができないと判断されてしまいます。転職したばかりで勤務年数が短い場合には、不動産投資ローンは組めないと言えます。また、不安定な雇用形態である場合には、金融機関からの信用を得にくくなります。基本的には正社員ではないと借入れは厳しく、派遣社員、契約社員、自営業の場合は、収入に安定性があるかどうか厳しく審査される傾向にあります。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、勤続年数が短く銀行で審査が通らなかった場合や派遣社員、契約社員、自営業の方でもご利用いただけます。

頭金がない・少ない

頭金の目安は、1~3割程度です。それ以外を、不動産投資ローンで借りることになります。頭金がゼロの借入れは「フルローン」と呼ばれますが、多くの金融機関で、多少の頭金が必要です。頭金が用意できない場合は、審査に通る可能性が低くなります。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、頭金がご用意できない場合でも購入物件以外を担保にフルローンでのご融資が可能な場合もあります。

自己資金が少ない

不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ですが、手もとにある程度の自己資金をもっている人のほうが、リスクが少ないと金融機関は判断します。手持ちの自己資金が少ないと、想定以上の空き室の発生や急な修繕費用の発生により、返済が滞ってしまう可能性があるからです。

既存の借入れが多い

ローンの契約先が多いほど借入総額が増えるため、年収が高くても審査に通らない恐れがあります。不動産投資ローンの返済は長期に渡るため、 無理なく返せる事が重要です。返済負担が高くなると、滞納の確率が高いと見なされ、審査を通過することが難しくなります。金融機関により異なりますが、貸出し上限額が年収の10~20倍程度に設定されています。これを超える借入金がある場合は、滞納がなくても金融機関の審査が通らないことがあります。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、借入れが多くあったお客さまへのご融資実績もあります。現在の借入残高と担保物件の評価額をもとに総合的に審査いたします。

永住権を持っていない

外国人の方でも永住権を取得すると日本人と同じように不動産投資ローンを組むことができます。一方、永住権を持っていない外国人の方でも不動産投資ローンが組める金融機関もありますが、非常に少ないのが現状です。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、永住権がない方でも自己資金を多めに準備できれば利用することができます。

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不動産投資ローンの審査に通るには

前章で審査に通らないケースについて説明しましたが、審査に落ちないための対策ポイントを挙げます。収入など属性を高くすることは一朝一夕では無理なので、それ以外の対策をまずは検討するとよいでしょう。

投資物件自体を見直す

法定耐用年数が残っていない物件は担保価値が下がるため、金融機関も融資に慎重になります。審査に落ちてしまった原因が築年数にある場合は、築浅の物件を検討する必要があります。法定耐用年数が長期間残っていれば、融資が受けられる期間も長くなり、毎月の返済額を抑えられるなどメリットも多くなります。
エリアの見直しも必要かもしれません。駅から近い、都心部である、人が集まりやすく生活に便利という条件の物件を検討しましょう。

自己資金をできるだけ準備する

一般的に自己資金は物件価格の2割~3割以上は用意する必要があります。自己資金を物件購入の頭金にすることで、家賃収入に対しての不動産投資用ローンの返済比率を低くすることができ、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。頭金がなかったり、通常よりも少なめだった場合、お金を貯められない計画性がない人と判断されてしまうことにもなります。年収など属性に不安があるなら、普段から自己資金を蓄えましょう。保有している資金が多ければ計画性があると見なされ、借入額が大きくても融資を受けられる可能性が高くなります。

共同担保を差し入れる

頭金がどうしても用意できない場合は、購入物件以外を担保にすることが可能な場合もあります。ただし、複数の不動産を共同担保にすることで、多額の融資を受けることが可能になるため、きちんとした返済計画のもと判断されることをお勧めします。
セゾンファンデックスでは、自宅や保有済みの収益物件なども担保にすることができます。

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不動産投資ローンの審査に落ちたら

ここまで金融機関の審査に通らない理由と対策について解説しました。しかし、好条件の物件を見つけること、収入や勤務形態など属性を上げることは、やや難易度の高い対策です。その場合は審査の難易度が低い借入先を選べばローンを組める可能性はあります。
審査に通らなかった理由は人によって異なりますが、不動産投資ローンを扱う金融機関は銀行だけでなくノンバンクも数多く存在し、審査基準も異なります。ぜひ複数の金融機関で審査を受けてみることをおすすめします。
銀行などでで借入れが難しい場合でも、セゾンファンデックスの不動産投資ローンにぜひご相談ください。

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セゾンファンデックスでお悩みを解決できます

  • 投資用不動産を購入したいが、銀行の条件に合わない
    「年収制限があり借りられない」
    「銀行の借入枠がいっぱい」
    などのため、希望物件の購入チャンスを逃しそう。
  • 永住権を持っていない
    「永住権がないため、融資してくれる金融機関がない」
  • 雇用形態が不安定
    「勤族年数が短い」
    「(契約・派遣社員、自営業なので)不動産投資ローンが組めない」
  • 他のローンが残っている
    「車のローンを組んだばかり」
    「クレジットカードのキャッシングを使っている」
  • 頭金が足りない
    「自己資金は足りないが、購入物件以外に担保提供できる物件がある」

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不動産投資ローンのよくある質問

  • Q 不動産投資ローンの融資まで何日かかりますか?

    A

    セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、正式なお申込みをしていただいてから、最短1週間でご融資可能です。

  • Q 銀行など金融機関からの借入が難しいのですが、相談可能ですか?

    A

    セゾンファンデックスの不動産投資ローンでは、金融機関の融資条件に当てはまらない場合のご融資実績も多数ございます。ぜひご相談ください。

  • Q フルローンで借りられますか?

    A

    セゾンファンデックスの不動産投資ローンでは、購入物件単体では難しいですが、共同担保があれば対応可能な場合があります。すでに所有されている投資用不動産や、ご自宅、ご親族所有の不動産でも担保設定が可能です。

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