数年前から断続的に起きている銀行の不正融資問題やアパート建築会社の偽装建築問題、フラット35偽装利用問題などの影響で、不動産投資への融資は一時期の過熱状態から審査厳格化による引き締め状態へと転換を余儀なくされました。
それまでは自己資金が不要なフルローンで出ていたのに、２~３割の頭金が求められるなどと言ったケースが増えるようになったのです。

また、追い打ちをかけるように発生した新型コロナウイルス感染拡大の影響で、不動産投資向けの融資にマイナス影響も出てきています。
多くの金融機関では勤務体制を変更しており、審査や手続きに時間がかかるようになりました。案件の受付を一時停止しているところもあるようです。コロナ対策の緊急融資の窓口となっている日本政策金融公庫や民間の金融機関などでは、緊急性が高い融資案件の申込みが立て込んでおり、不動産投資用などの通常融資にまで手が回らなくなっているのが実情のようです。
不動産投資への融資は、コロナ禍によりさらにブレーキがかかっていると言えます。

現状ではまだ空室率や家賃相場などに大きな影響は出ていませんが、今後、コロナ問題が長期化して景気低迷が長引くと、入居者の収入面が悪化して空室リスクが上がり、家賃相場が下落することも考えられます。
マイナス金利下で投資用不動産への融資実行が不動産価格の高値を招いていましたが、融資がさらに縮小すると物件を買える人が絞られ不動産価格が下落して担保評価が落ちるというシナリオも考えられます。
そうなると金融機関の経営自体への打撃となり、融資姿勢がさらに厳格化することも想定されます。

現時点では、不動産投資ローンの審査基準について、コロナ感染拡大の影響で融資方針を変えた金融機関も一部あり、全体として数年来の引き締め状態は継続しています。
属性重視の傾向は変わらず、一定以上の資産・収入を持つ貸倒れリスクの低い属性を中心に融資を行う姿勢は、どの金融機関も共通と言えます。属性が金融機関の融資審査に大きく影響しているのは紛れもない事実です。

不動産投資への融資を受けるためのポイントは以下の通りです。

❶自己資金比率の高さ
誰しも「少ない自己資金で不動産投資をしたい」というのが本音でしょうが、金融機関はリスクヘッジのため自己資金比率を重要視します。
購入予定の物件価格に対して頭金が多いほど融資を受けられる可能性も高くなります。収入や金融資産が一定以上のよほどの高属性でない限りフルローンやオーバーローンでの融資は厳しいと言えます。

❷購入物件の収益性の高さ
金融機関が対象不動産の担保価値を評価する際、利回りが高ければ担保評価も高くなります。
将来的に入居率を維持できるか、安定した家賃収入が見込めるかどうかも重要な要素になります。立地がよく賃貸需要が見込めるエリアであれば有利に働きます。

❸年収・経常利益額の多さ
金融機関の貸付金額は、年収と法人の経常利益の合算額の何倍までという基準になっています。つまり年収が高ければ高いほど、資産管理法人での経常利益が多ければ多いほど借入れ可能額が増えます。
収益物件を複数購入するようになると、借入れ残高の問題で借入れ可能額オーバーで融資を受けられないことがあります。資産管理法人であれば黒字決算を続けていくことが非常に重要です。事業が赤字の場合、追加融資は極めて厳しくなるからです。

❹金融機関との取引実績
本人の信用力や取引実績を重視している傾向があり、過去に取引実績がある人からの紹介、積立定期預金を組むことなどが有利に働く場合もあります。

属性と実績が基準を上回り、かつ担保や物件の収益性が優れているケースであれば融資を受けられますが、基本的な融資姿勢は慎重で頭金が多く求められるのが実情と言えます。
こういう時期はある程度現金を持っている人の方が強く、自己資金がある程度用意できれば、それなりに融資に応じてもらえるでしょう。
資産管理法人への融資事例はこちら→

今回のコロナショックは、リーマンショックとは異なり金融システムが正常なことなどから、コロナの問題さえ収まれば不動産融資も回復する可能性はあり、大きな変化はないだろうという意見があります。
一方で、日銀はコロナの感染拡大で景気悪化が長期化した場合、不動産賃貸市場の需給悪化や賃料収入減少につながり、人口減少による空室リスクを早期に顕在化させる可能性もあると警鐘を鳴らしています。経済情勢が悪化して賃料相場などにも影響が出るなどした場合は、物件評価基準を見直す可能性もあるでしょう。金融機関側のスタンスがさらに保守的になっていくことも十分考えられます。

現状ではコロナ禍で積極融資を行える金融機関は減少しています。緊急性が高い融資案件で立て込んでいることもその大きな原因のひとつです。

コロナの影響で不動産投資への融資情勢がどうなるか先行きは不透明ですが、各金融機関の融資方針はさまざま。不動産評価が高く頭金があれば積極的に融資する地銀やノンバンクもありますので、良い物件があれば、融資の獲得に動く姿勢が重要でしょう。各金融機関の融資姿勢について日頃から情報収集しておくことが大切です。