【FP監修】不動産投資への融資はなぜ厳しい？審査で見られるポイントとは？

融資を受けて不動産投資を行うメリットとは？

（1）すぐに始められる

もし数千万円の物件を購入して不動産投資をしたいと考えたとき、自己資金が数十万〜数百万円の場合は、それだけで賄おうとすると、通常は何年もかかってしまうでしょう。
たとえば、2,000万円の物件を購入したいときに、自己資金が500万円では、1,500万円貯めるだけの期間が必要です。
その間、せっかく見つけた投資物件が残っているとは限りません。条件のいい物件ほど引く手あまたのため、早い者勝ちなのです。

不動産投資で融資を受けることができれば、現金で購入する場合と違い、貯蓄する期間は必要なく、すぐに不動産投資を始めることができます。

（2）レバレッジ効果が得られる

レバレッジ効果の意味は「てこの原理」のことで、小さな力で大きな力を発揮するしくみです。
投資においてレバレッジ効果とは、「少ない資金で大きな資産を生み出す」ことです。
したがって、自己資金に加えて金融機関からの融資を受けることができれば、自己資金以上の物件購入が可能になるため、レバレッジ効果で収益が大きくなります。

1,000万円の自己資金を用意し、利回り8％のケースを考えてみましょう。
1,000万円の物件を自己資金のみで購入する場合：年間収益80万円
1,000万円を頭金にして2,000万円を借入れ、3,000万円の物件を購入する場合：年間収益240万円
同じ金額の自己資金・利回りであっても借入れを合わせることで、収益は3倍の240万円となります。
2,000万円の利息が年間3.6％かかり72万円を返済したとしても168万円は残り、自己資金のみの場合より年間収益は88万円多くなります。

このように、融資を受けて不動産投資をした方が圧倒的に大きな収益を得ることができます。

（3）家賃収入で借入れを返済できる

金融機関から融資を受けて購入するものは不動産以外にも車や宝石、高級時計などがありますが、売却しない限り基本的に利益を生むことはなく、所有していても借入金返済の助けにはなりません。
その一方、不動産を購入して貸し出せば、家賃収入が得られ、その収入を返済に充てることができます。
手持ち資金を残しておけば、購入物件のリノベーション費用や賃貸物件として広告宣伝する費用に投入し、他の物件よりも競争力を高めて空室リスクを減らすことで、安定的な家賃収入にもつながります。

不動産融資の審査が厳しい理由

数年前から断続的に起きている銀行の不正融資問題やアパート建築会社の偽装建築問題、フラット35偽装利用問題などの影響で、不動産投資への融資は一時期の過熱状態から審査厳格化による引き締め状態へと転換を余儀なくされました。
それまでは自己資金が不要なフルローンで出ていたのに、２〜３割の頭金が求められるなどと言ったケースが増えるようになったのです。

また、マイナス金利下で投資用不動産への融資実行が不動産価格の高値を招いていましたが、融資がさらに縮小すると物件を買える人が絞られ不動産価格が下落して担保評価が落ちるというシナリオも考えられます。
そうなると金融機関の経営自体への打撃となり、融資姿勢がさらに厳格化することも想定されます。

不動産投資ローンの審査に通るためのポイント

不動産投資ローンの審査基準について、属性重視の傾向は変わらず、一定以上の資産・収入を持つ貸倒れリスクの低い属性を中心に融資を行う姿勢は、どの金融機関も共通と言えます。属性が金融機関の融資審査に大きく影響しているのは紛れもない事実です。

不動産投資への融資を受けるためのポイントは以下の通りです。

（１）自己資金比率の高さ

誰しも「少ない自己資金で不動産投資をしたい」というのが本音でしょうが、金融機関はリスクヘッジのため自己資金比率を重要視します。
購入予定の物件価格に対して頭金が多いほど融資を受けられる可能性も高くなります。収入や金融資産が一定以上のよほどの高属性でない限りフルローンやオーバーローンでの融資は厳しいと言えます。

（２）購入物件の収益性の高さ

金融機関が対象不動産の担保価値を評価する際、利回りが高ければ担保評価も高くなります。
将来的に入居率を維持できるか、安定した家賃収入が見込めるかどうかも重要な要素になります。立地がよく賃貸需要が見込めるエリアであれば有利に働きます。

（３）年収・経常利益額の多さ

金融機関の貸付金額は、年収と法人の経常利益の合算額の何倍までという基準になっています。つまり年収が高ければ高いほど、資産管理法人での経常利益が多ければ多いほど借入れ可能額が増えます。
収益物件を複数購入するようになると、借入残高の問題により借入可能額オーバーで融資を受けられないことがあります。資産管理法人であれば黒字決算を続けていくことが非常に重要です。事業が赤字の場合、追加融資は極めて厳しくなるからです。

（４）金融機関との取引実績

本人の信用力や取引実績を重視している傾向があり、過去に取引実績がある人からの紹介、積立定期預金を組むことなどが有利に働く場合もあります。

属性と実績が基準を上回り、かつ担保や物件の収益性が優れているケースであれば融資を受けられますが、基本的な融資姿勢は慎重で頭金が多く求められるのが実情と言えます。
こういう時期はある程度現金を持っている人の方が強く、自己資金がある程度用意できれば、それなりに融資に応じてもらえるでしょう。

不動産投資ローンの審査基準についての詳しい解説はこちら→

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投資用不動産購入の金融機関探しでお困りなら、セゾンファンデックスの不動産投資ローンがあります。セゾンファンデックスの不動産投資ローンの主な特徴は次の通りです。

（１）スピード感のある審査

セゾンファンデックスの不動産投資ローンでは、仮審査の回答は最短即日、本審査は必要書類の提出から最短3営業日で回答が可能です。スピード感のある審査で、必要な資金を早期に調達できます。

（２）銀行の融資条件に当てはまらない場合でも対応

築古物件や狭小物件、借地権付き建物など、銀行の融資条件に当てはまらない場合でも対応可能です。セゾンファンデックスでは独自の審査基準を設けていますので、不動産価値を査定した上で融資が可能なケースも少なくありません。

（３）担保は購入物件以外でも可能

すでに所有している投資用不動産や、ご親族が所有する不動産でも担保設定ができます。戸建て・マンションのいずれも共同担保として取扱いできますので、融資額を増やしたい方や自己資金が不足している方におすすめです。

（４）永住権なしの外国人の方も対応可

銀行の多くが「永住権を持っていること」が融資の条件とされていますが、セゾンファンデックスでは永住権をお持ちでない外国人の方でも不動産投資ローンの対応が可能です。

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