そもそも相続登記とは何なのか、なぜ義務化されたのか、基本をかんたんに整理しておきましょう。

（１）相続登記とは？
不動産登記とは、不動産の取引を円滑にするために、土地や建物などの財産の権利関係を誰でもわかるように記録して公示する行政上の仕組みのことです。土地や建物の所有者が亡くなったときは、その財産を引き継ぐ人に名義を変更します。これが「相続登記（相続による所有権移転登記）」です。

相続登記の手続きは、遺産を受け継いだ方（相続人）ご自身が書類をそろえて法務局に提出する、もしくは司法書士に依頼することで行います。

ただ、これまで相続登記は義務ではなく手続きの期限などもなかったため、相続したのに所有者変更がされないままになっていることがありました。

（２）土地の未登記が問題とされるワケ
相続登記がされていないままだと、登記記録を見ても今の所有者が誰なのかわかりません。親から子へと相続して、それを孫たちが遺産分割して相続して、さらにその孫たちが……、と年代を経るごとに所有者が増えたり権利関係が複雑になったりすることもよくあります。

その状態だと「その土地を購入したい」「辺り一帯を再開発したい」「災害に見舞われたので復興したい」となっても、誰に連絡したらいいのかわからないので手つかずのままになってしまいます。また、土地や古い建物が管理されずに放置されていることで、周辺環境の悪化を招くこともあります。

（３）未登記の土地はこれだけある
法務省の資料によれば、相続登記や住所変更登記をしないまま放置されていたために所有者がわからない、または所有者がわかっても連絡が取れない土地（所有者不明土地）は、全体の24％にのぼります。
出典（PDF）：民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要（法務省民事局）

相続登記がなされていない土地や建物が増えると、前述のようなさまざまな問題を引き起こすため、法改正により義務化されることが決まりました。

相続登記の義務化がスタートするのは「2024年4月1日」からです。所有者不明土地問題の解決に向けて、その他にもさまざまなルールが段階的に変わっていく予定ですが、主なポイントは以下のとおりです。

（１）相続登記の申請義務化
不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記の手続きをすることが義務付けられます。正当な理由がないのに期限内に手続きをしなかった場合、「10万円以下の過料」という罰則があります。

（２）相続人申告登記の創設
相続登記を行うためには、必要な資料を集めるための手間や時間がかかります。これが負担となって、結果的に所有者不明土地を増やすことにつながっていました。

しかし義務化に合わせて、その負担を軽減するための「相続人申告登記」という制度が新設されます。相続人である旨の申出により登記ができる制度です。最終的な相続登記は改めて行う必要がありますが、正式な相続登記より負担が軽く、相続人が複数人いても単独で申告でき、添付資料が少なくて済むので、すぐに相続登記ができない場合は相続人申告登記制度を利用した方がよいでしょう。

（３）所有権の登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務づけ
所有者不明土地が増えるのは、氏名変更や住所変更の登記がきちんと実行されていないことも原因のひとつです。これらの登記も、今後2026年4月までに義務化されることが決まっています。

住所などを変更した日から2年以内に申請する必要があり、違反すると「5万円以下の過料」という罰則が適用されます。

相続登記の義務化は、以下のようなところにも影響が及びます。

（１）法施行前の相続に対しても、遡って改正法が適用される
相続登記の義務化を定める法律が施行されるのは2024年4月からです。しかしこの法律は、それ以降に相続した方だけでなく、もっと前に相続していたけれど相続登記をしないまま放置していた方にも適用されます。

施行日から3年間の経過措置はあるものの、なんらかの手を打っておかないと罰則の対象になってしまいますので注意しましょう。

（２）被相続人の死亡から10年放置した場合法定相続分で登記される
遺産分割に関する新たなルールも導入されることになりました。不動産を所有していた人が亡くなってから10年以上経っても遺産分割がされていない場合は、個別の事情を考慮せず、法定相続分または指定相続分によって画一的に行われます。

2023年4月から施行されますが、このルールも施行日より前に発生した相続にも適用されます。経過措置はあるものの、時間が経つほどに個別の事情を証明する証拠を集めるのが難しくなることもあるため、早めに対策して遺産分割協議を済ませておきたいところです。

（３）相続土地国庫帰属制度の創設
なかには「自分が住まない地方の土地なんていらない」「相続でもらってもうれしくないし、逆に負担になる」という方もいるでしょう。親族の誰も相続を希望しない土地は、その後に所有者不明土地となるリスクが高くなります。

そこで、2023年4月27日からスタートすることになったのが「相続土地国庫帰属制度」です。これにより、相続で取得した土地を手放して国庫に帰属させる（国の所有物とする）ことができるようになります。

ただ、この制度を利用するためには、審査手数料や負担金（10年分の土地管理費相当額）などが必要です。また、すべての土地が対象になるわけではなく、建物が建っている場合などは受け付けてもらえません。

不動産をどう処理するか困るようなら、「リースバック」という方法を検討するのもひとつの方法です。

相続登記の義務化がスタートすると、これまでのように不要な土地や建物を放置しておくことはできなくなります。また、管理が行き届いていないことが原因で他人がケガをした場合などは、登記の情報をもとに厳しく責任を問われることになるかもしれません。

「不動産を相続しても使わない、かといって国庫に帰属させるのも……。」というときに利用を検討したいのが「リースバック」です。

（１）リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却して現金化でき、その後もその家に住み続けられるというサービスです。

リースバック会社が不動産を買取りますので、売却代金としてまとまったお金を得ることができます。手に入ったお金はもちろん自由に使えますし、リースバック会社と賃貸借契約を結んで家賃を支払えば、売った不動産にそのまま住み続けることもできます。

たとえばセゾンのリースバックなら、調査費用や事務手数料などの費用もかかりません。土地はもちろん、建物が建っていても、マンションの一室や工場でも利用できる可能性があります。
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リースバックは、たとえば以下のように活用できます。

（２）相続登記義務化対策① ：被相続人の生前対策
被相続人（土地や建物を所有している方）が生きているうちにリースバックを活用すれば、「生前整理」に役立ちます。

リースバックの契約後は、不動産はリースバック会社の所有になります。その後に被相続人が亡くなっても、親族が、誰が相続するかでもめることも相続登記に手間と時間を取られることもありません。

今までどおり自宅に住み続けたまま、売却代金として手に入れたお金を生活費や孫へのプレゼント代に充てたり、分けやすいよう現金の状態で遺しておいたり、生前贈与をするなど相続対策に使ったりすることも可能です。

（３）相続登記義務化対策②：相続不動産の居住者が代償金を調達する手段
相続が発生して遺産を分けることになった際、遺産の中に不動産があることで、親族間で平等に分けるのが難しくなることがあります。

たとえば4,000万円の価値がある不動産と2,000万円の現金を2人の子どもが相続する場合、1人あたり3,000万円ずつにするのが平等です。このとき、不動産を相続した側が、現金を相続した側に1,000万円を支払って遺産分割を済ませる方法を「代償分割」といいます。

不動産を相続した方が支払うお金を代償金といいますが、この支払いが大きな負担になることもあるでしょう。こうした場合にリースバックを活用すれば、実家に住み続けながら代償金を支払うことができ、遺産分割をスムーズに終えることができます。

2024年4月から、不動産を相続したら相続登記をするのが義務となります。この義務は法改正より前に発生した相続にも発生し、違反すると罰則があります。

遺産分割協議が終わっていない、相続登記が済んでいない、そんな不動産がある場合は早めに対策しておきたいところです。

所有する土地や建物に悩まされたくないなら、リースバックも検討してみましょう。セゾンのリースバックなら手数料を抑え利用できますし、大手企業であるクレディセゾンのグループ会社なので安心して任せられます。