スムーズに空き家を売却するためにも、売却の流れを把握しておくことは大切です。空き家の売却は、以下のような流れで行われます。
- ①価格査定を依頼する
- ②媒介契約を結ぶ
- ③売却活動を開始
- ④売買契約を結ぶ
- ⑤物件の引き渡し
ここからは、空き家を売却する流れをステップごとに詳しく解説します。確定申告や売却にかかる費用も合わせて解説するため、売却の概要をしっかり把握できるでしょう。
①価格査定を依頼する
まず、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼することで、相場や実際に売れる金額を把握できるため、かかる費用と手元に残る金額の目安がわかります。
査定価格は相場や物件の立地、管理状況などをもとに算出するため、不動産会社により査定額が異なります。より高い金額で売却するためにも、複数の不動産会社に依頼することが大切です。
また、空き家のある地域での売却実績、得意な地域、担当者の知識の豊富さなど、査定価格以外にも不動産会社の特徴をしっかり確認して、依頼する不動産会社を判断しましょう。
②媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する契約のことです。仲介を依頼された不動産会社は、買主探しや売買契約、決済など売却に関する手続きを行います。成功報酬として、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。
なお、不動産会社に直接買取を依頼する場合、仲介手数料はかかりません。
③売却活動を開始
媒介契約を結んだ不動産会社は、インターネットなどへ物件を掲載し、購入希望者を見つけます。
購入希望者から不動産会社に問い合わせがきたら、実際に現地を案内します。内見の対応は不動産会社に一任することも可能です。
一般的に、売却活動を開始してから売却が決まるまでに3ヶヵ月程度の期間がかかります。立地や条件が良くない場合は長期間になるケースもあります。
早期に売却するためには、内見で購入者に良い印象を持ってもらうことが重要です。特に、中古住宅として売却する際は、掃除や不用品の片付けなど、室内や屋外をきれいにしておくことをおすすめします。
④売買契約を結ぶ
買主が決まったら、不動産売買契約を締結します。
売買契約では売主と買主が契約書に署名捺印をし、買主から手付金を受け取るのが一般的です。特に指定がなければ、手付金は売買代金に充当されます。
また、売買契約時に仲介手数料の半額を不動産会社に支払うケースが多いため、事前に確認しておきましょう。
売買契約にて建物の解体や残置物の処分、土地の測量など、引き渡しまでに売主の負担で行わなければならないことを定めた場合は、決済・引き渡しまでに完了する必要があります。
⑤物件の引き渡し
売買契約書に定めた期日に決済と物件の引き渡しを行います。日程は、買主の住宅ローン手続きや売主による解体、測量作業などにかかる時間を考えて、売買契約から1?2ヶ月後に設定されるケースが多いです。
引き渡し当日は、司法書士による本人確認や登記手続きに必要な書類の確認をした後に、残代金を受領します。最終的に鍵を引き渡し、司法書士が法務局にて所有権移転登記の手続きを行うことで、売買手続きは完了です。
確定申告
空き家を売却して利益が出る場合、譲渡所得税の課税対象となるため、確定申告が必要です。
特例を利用すると節税できるケースがありますが、特例の利用には確定申告が必要なため、忘れずに申告しましょう。
売却費用は?
空き家を売却する際にかかる費用は以下のとおりです。
- ・仲介手数料
- ・解体費用
それぞれについて、詳しく解説します。
(1)仲介手数料
空き家の売却の仲介を不動産会社に依頼すると、仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が決められています。
物件の売却価格(税抜) | 仲介手数料の上限 |
---|
200万円以下の部分 | 売却価格×5%+消費税 |
200万円超え400万円以下の部分 | 売却価格×4%+消費税 |
400万円超えの部分 | 売却価格×3%+消費税 |
売却価格が400万円を超える場合、200万円以下、400万円以下、400万円超えの部分をそれぞれ計算して合計します。
ただし、計算が複雑になり時間がかかるため、以下の計算式で算出するのが一般的です。
物件の売却価格(税抜) | 仲介手数料の上限 |
---|
200万円以下の部分 | 売却価格×5%+消費税 |
200万円超え400万円以下の部分 | (売却価格×4%+2万円)+消費税 |
400万円 | (売却価格×3%+6万円)+消費税 |
例えば、売却価格が4,000万円だった場合の計算式は以下のとおりです。
(4,000万円×3%+6万円)+消費税(10%)=138万6,000円
解体費用
建物を解体してから売却する際は、解体費用がかかります。
解体費用の相場は構造により異なります。構造別の目安は以下のとおりです。
構造 | 解体費用(1坪当たり) |
---|
木造 | 4万円 |
鉄骨造 | 6万円 |
RC造(鉄筋コンクリート造) | 7万円 |
家屋の解体は構造が強固になるにつれて単価があがります。また、建物が大きくなると金額が高額になります。
ただし、解体費用は立地条件や家屋の状態などにより金額が変わるため、正確な金額は見積もりを依頼して判断しましょう。
税金は?
空き家を売却する際にかかる税金は以下のとおりです。
- ・譲渡所得にかかる税金
- ・相続登記費用
- ・印紙税
それぞれの税金ごとに概要を解説します。
譲渡所得にかかる税金
空き家を売却して出た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得には譲渡所得税という税金が課されます。
譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得税=売却額-(空き家の取得費+売却にかかった費用)×税率
取得費とは、購入時の価格と購入時にかかった諸費用の合計です。相続した実家などで取得費がわからない場合は、売却額の5%を取得費として算出できます。
譲渡所得税の税率は空き家の保有期間により異なり、保有期間が5年以下で売却した際の譲渡所得を短期譲渡所得、5年を超えて売却した際の譲渡所得を長期譲渡所得といいます。譲渡所得税の税率は以下のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別税 | 合計 |
---|
長期譲渡所得 (保有期間5年超え) | 15% | 5% | 0.31% | 20.315% |
短期譲渡所得 (保有期間5年以下) | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
相続の場合、保有期間は前の所有者の保有期間も合算されます。
※参照元:
国税庁ホームページ|No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
相続登記費用
家を売却できるのは、登記された名義人である所有者のみです。相続後に相続登記をしていない場合は、相続登記をして名義人になることにより売却が可能になります。
相続登記にかかる費用は、以下のとおりです。
・登録免許税:固定資産税評価額×0.4%
・司法書士の報酬:3万?12万円程度
・書類の取得費:数千円程度
登録免許税は名義変更にかかる税金です。固定資産税評価額は、毎年固定資産税を納税するために送付される納税通知書や役所で取得できる固定資産評価証明書に記載されています。
相続登記は、空き家の売却が決まり、決済するまでに行わなければなりません。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書にかかる税金です。印紙を購入し書面に貼付する形式で納付します。
印紙税額は、契約金額により異なります。
・10万円超、50万円以下:200円
・50万円超、100万円以下:500円
・100万円超、500万円以下:1,000円
・500万円超、1,000万円以下:5,000円
・1,000万円超、5,000万円以下:1万円
・5,000万円超、1億円以下:3万円
※2024年3月末までに作成された契約書は印紙税の軽減措置が適用
印紙税は、空き家の売却が決まり不動産売買契約書を締結する際にかかる費用です。一般的に、売買契約書を2部作成し、売主と買主がそれぞれ印紙代を支払って1部ずつ保管します。ただし、原本ではなくコピーの保管でも良い場合には、印紙税を節税することが可能です。
※参照元:
国税庁ホームページ|No.7108?不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置