空き家を賃貸にしたする際のデメリットは、次のとおりです。
- ・リフォーム費用が発生するケースもある
- ・経営コストがかかる
- ・管理の手間がかかる
- ・住宅ローンが残っている場合は切り替えが必要
空き家を賃貸物件にすることには、メリットが多くあります。
しかし、メリットと同時にデメリットが発生することも理解しておかなければいけません。
デメリットを理解しておけば対策が取れるため、必ず賃貸に出すマイナス面も把握しておきましょう。
リフォーム費用が発生するケースがある
空き家を賃貸物件として貸すときには、何度もリフォームしなければいけない可能性があります。
まず賃貸物件として貸し出すときに建物内が汚かったり、設備に不具合があったりする場合にはリフォームをしなければいけません。
また、賃借人が退去するたびにリフォームをしなければいけないため、リフォーム費用の目安を把握しておく必要があります。
ただし、賃貸用のリフォームは最低限であるため、自宅用のリフォーム費用ほど高くありません。
そして、賃借人が退去するときのリフォーム費用は、預かった敷金から費用の一部がを差し引くことができますけます。
しかも、補修目的のリフォーム費用は賃貸経営をすると経費として計上も可能であるため、そこまで大きな問題になるケースは多くありません。
ただし、資産的価値を上げるためのリフォームは、経費として計上できないことには注意しましょう。
経営コストがかかる
空き家を賃貸物件として貸し出すと、経営コストとして次の費用がかかります。
- ①管理費
- ②修繕費
- ③広告費
- ④通信費
- ⑤保険料
上記の経営コストがどのような費用なのか説明していきます。
①管理費
管理費とは、不動産管理会社へ払う管理手数料です。
管理費は一般的に家賃の5%前後です。
不動産管理会社へ管理費を支払うと、次のような業務を代行してくれます。
- ・定期的な清掃
- ・簡単なメンテナンス
- ・契約などの手続き
- ・客付け など
自分で賃貸物件を管理するのが難しいと考えている人は、不動産株式会社に管理を任せましょう。
なお、共有部分の水道光熱費も管理費に含まれます。
②修繕費
修繕費とは、室内のリフォーム費用や外壁の塗り直しなどの大規模修繕工事費用です。
建物は室内だけでなく、建物自体も直さなければいけません。
外壁塗装や屋根塗装、年数が経過してきたら屋根の吹き替え工事も必要になります。
このような修繕には費用がかかるため、修繕のための積立金をしなければいけません。
③広告費
広告費とは、入居者募集のために行うチラシ広告や看板、インターネット掲載の費用です。
入居者を募集するには告知しなければならず、費用が発生します。
④通信費
通信費とは、不動産管理会社や入居者への電話でかかった費用や、郵送物にかかった費用です。
賃貸経営をしていると、連絡や書類の郵送が必要になります。
⑤保険料
保険料とは、火災保険や地震保険です。
火災保険は水漏れ事故にも対応しており、建物の不具合により入居者に迷惑を掛けたときには保険で対応します。
また、地震の被害を受けても火災保険では保険が下りないため、地震保険に加入して万が一に備えなければいけません。
管理の手間がかかる
空き家を賃貸物件として利用する場合、次のような管理の手間が増えてしまいます。
不動産管理会社に管理を委託すればほとんど業務を行わなくてもよくなるため、負担はかかりません。
しかし、自分で管理するときに、どのような手間がかかるのか理解しておくことが大切です。
ここからは、空き家を賃貸物件として利用する場合の管理の手間について解説します。
①入居者募集
賃貸経営をするには、まず入居者募集をしなければいけません。
入居者募集する方法は、次のとおりです。
- ・インターネットサイトに物件情報を掲載する
- ・チラシ広告を行う
- ・知り合いに声を掛ける など
インターネットサイトに掲載するには運営者との打ち合わせ、チラシ広告を行う場合は広告代理店との打ち合わせをしなければいけません。
当然、インターネットサイト掲載や広告をするのには費用もかかります。
そして、入居者が見つかった場合、入居者との賃貸契約書の作成・締結を行います。
募集するのも大変ですし、見つかったとしても手間がかかることは覚えておきましょう。
②入居者への対応
入居者が生活を始めたら、入居者への対応が必要になります。
入居者は24時間、賃貸物件に住むことになるため、24時間365日対応しなければいけません。
水漏れ事故や鍵の紛失など急に呼ばれるケースもあるため、手間がかかります。
入居者の対応はいつしなければいけないのかわからないため、常に対応できるような体勢を整えておく必要があります。
③空き家の補修業務
入居者が退去したときにはリフォーム工事、建物自体が傷んできたときには大規模工事を工事の手配をしなければいけません。
不動産関連の工事はどこまで行わなければいけないのか判断が難しく、余計な工事を行うと工事費用が高額になります。
工事の内容や工事業者との費用の折衝など、非常に手間がかかる打ち合わせを行う必要があります。
住宅ローンが残っている場合は切り替えが必要
空き家に住宅ローンが残っている場合は、ローンの切り替えを行わなければいけません。
住宅ローンは自宅を購入するための融資であり、賃貸物件としての用途変更は禁止されています。
そのため、住宅ローンが残っている状態で賃貸物件として使うためには、ローンの切り替えを行わなければいけません。
住宅ローンから切り替えるローンとは、不動産投資用ローンやアパートローンなどです。
これらのローンは不動産投資を行うためのローンであるため、賃貸経営をしても問題ありません。
なお、住宅ローンが残ったまま賃貸経営していることを金融機関に見つかってしまうと、住宅ローンの残額を一括返済するよう求められるため気を付けましょう。