自己が所有し使用している不動産に対して、税金（固定資産税）がかかるのは広く知られています。実は、所有しているものの使用していない空き家に対しても固定資産税がかかります。

そこでここからは、空き家にかかる固定資産税の税額について、計算方法やシミュレーションを紹介していきます。

固定資産税の計算方法

空き家の固定資産税がいくらくらいになるのか、計算方法を紹介します。
固定資産税とは、「課税標準」を基準に計算します。土地や建物の売買価格ではないという点がポイントです。
具体的な計算方法は「課税標準」×1.4％で算出します。さらに都市計画区域内に土地や建物が存在する場合には、都市計画税として「課税標準」×0.3％が上乗せされます。

ただし固定資産税や都市計画税は、市町村によって税率が若干異なる場合があります。さらに、これらの課税標準額が一定の金額に満たない場合には、課税されないことになっています。一定の金額とは、土地では30万円、建物では20万円です。

前述の計算方法が原則となりますが、一定の要件を満たすことで減額される特例の対象となることがあります。

住宅やアパートなどの敷地として利用されている土地の場合、「住宅用地の軽減措置特例」の対象となり、税金が安く抑えられます。具体的な要件として、200平方メートルまでの部分に対し固定資産税が1/6に減額され、200平方メートルを越える部分に対しては固定資産税が1/3に減額されます。

固定資産税のシミュレーション

ここから、空き家の固定資産税を計算するためのシミュレーションについて紹介します。まず、空き家の固定資産税を計算する手順は次の通りです。

1. ・固定資産税評価額を確認する
2. ・課税標準額を計算する
3. ・建物、土地それぞれの固定資産税を計算する
4. ・ 都市計画税の対象となる場合はあわせて計算する

前述のとおり、固定資産税の計算基準となる金額は、売買代金などではありません。固定資産税評価額は、市町村が発行する固定資産税の納税通知書や固定資産税評価証明書に掲載されています。なお、固定資産税評価額は建物の構造によって異なります。

次に、課税標準額を計算するにあたり、適用できる軽減措置や特例がないか確認しておきましょう。減免される割合を固定資産税評価額から差し引き、課税標準額がいくらになるか計算します。主な軽減措置として前述の「住宅用地の軽減措置特例」があります。

そして最後に土地、建物それぞれの固定資産税を計算します。都市計画税の対象となる地域に所在している場合には、こちらもあわせて最後に計算します。

具体的なシミュレーションは次の通りです。

1. ・面積200平方メートルの住宅用地
2. ・固定資産税評価額：1,500万円（土地1,000万円・建物500万円）

【計算式】
〇土地
1,000万円×1/6×1.4%＝約23,000円
〇建物
500万円×1.4％＝7万円

住宅用地で200平方メートルちょうどですので、前述の「住宅用地の減額特例」のうち小規模住宅用地（200平方メートル以下）に該当し、土地の固定資産税評価額が1/6になります。したがって、次の計算式で求めた結果、この場合の固定資産税は約93,000円ということになります。
特例を使わない場合、土地の固定資産税評価額は14万円なので約117,000円もの差が出ます。

空き家を放置すると、特定空き家に指定される恐れがあります。特定空き家に指定されると、固定資産税が通常の6倍になるなどデメリットが大きく、負担増は免れません。

ここからは、特定空き家とはなにか、特定空き家へ指定されるのを回避する方法について解説します。

特定空き家とは？

誰も住まなくなった空き家をいつまでも放置していると、景観上あるいは防犯上など好ましいものではありません。

このほか、野生動物が住みつくなど、空き家の近隣住民に被害がおよぶことも考えられます。そこで、各市町村は空き家法に基づき、管理が不十分とされる空き家は「特定空き家」に指定できるようになりました。

この特定空き家に指定された翌年から「固定資産税等の住宅用地特例」の対象から外されます。つまり、200平方メートル以下の小規模住宅用地の減額分は1/6でしたが、これが適用されないということになります。

このことから、空き家を放置し特定空き家に指定されると、場合によっては固定資産税が6倍になることがあります。

特定空き家を回避する方法

特定空き家を回避するために、管理不全な空き家であると指定される前に「売却する、もしくは貸し出す」など処分を検討する方法があります。

セゾンファンデックスの空き家の売却・活用サポートでは、空き家の処分にお悩みのお客様に寄り添い、ケースに応じて最適なアドバイスが可能です。売却や賃貸だけでなく、リースバックやリノベーションなど幅広い選択肢についてご案内ができます。

空き家の固定資産税を滞納するとどうなるのでしょうか。いくら住んでいないからといえ、所有している限り納税義務は発生しています。ここからは、空き家の固定資産税を滞納した場合について解説していきます。

固定資産税の延滞金が発生する

空き家の固定資産税を滞納すると、延滞金が発生します。支払いの期限から1ヶ月が過ぎている場合は通常の納税額の2.4%、納税期限から1ヶ月以上たっている場合は8.7%上乗せされます。

差し押さえされる可能性がある

固定資産税の長期的な滞納が続き、自治体からの文書や電話などにも応じない場合、給与や財産の差し押さえをされる可能性があります。

滞納している固定資産税を全額納付するまで、財産等の差し押さえは続きます。また、給与の差し押さえにあたっては勤務先（給与の支払元）にも連絡がいくため、勤務先にも差し押さえを知られることになります。

たかが空き家の放置くらい、と軽く考えると、金銭的にも社会的にもデメリットが大きくのしかかります。仮になんらかの事情で空き家の固定資産税を払えない場合には、早めに自治体に相談しましょう。万が一督促状が届いた場合には、その時点で速やかに納付すれば、差し押さえまでは至りません。

空き家の活用方法として、次の6つを紹介します。それぞれについて、空き家の売却・解体・賃貸活用などに使える補助金等も解説していきます。

（１）空き家を売却する

ここまで解説してきたとおり、空き家をそのまま放置することで固定資産税が6倍になるリスクや、延滞金の発生、最悪の場合は差し押さえなど多くの負担があります。

そこで空き家を売却することで、固定資産税の負担はなくなり、売却した代金が得られます。デメリットとして、空き家の状態によってはなかなか売れないことや、売却前の測量や建物の状況に関する調査費用が発生することがあげられます。

相続によって入手した空き家に関しては「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家の3,000万円特別控除）が受けられる場合があります。

現行の建築基準法に基づく耐震基準を満たしている空き家であることなど、適用要件が煩雑であるため、空き家の売却にあたっては税理士など専門家に相談することが得策です。

（２）賃貸物件として貸す

空き家に住む予定がない場合は、賃貸物件として貸し出す方法があります。固定資産税は所有者が支払うことになりますが、賃貸にすることで家賃収入が得られ、それでカバーすることが可能です。空き家の状態によっては、固定資産税を支払っても家賃収入が上回ることにもなります。また、賃貸にすることで空き家ではなくなり、日々の管理をしなくてすむようになるメリットもあります。

デメリットとして、空き家の状態によっては改修に費用がかかることや、せっかく費用をかけた空き家でも入居率が低いと赤字が続くことがあります。賃貸にするかどうかは、空き家の所在する地域や周辺の環境によって検討するといいでしょう。

ただし、空き家を賃貸物件にする場合には利用できる制度がいくつかあります。主なものとして、空き家入居で支給される「家賃低廉化補助制度」や、改修に補助金が出る「改修工事費補助制度」があります。いずれも空き家を低所得者向けの賃貸住宅として提供するオーナーが受けられる補助制度で、国や自治体から金銭的な支援が受けられるものです。

（３）解体して活用する

空き家を維持管理するよりも、解体してしまう方がその後の費用がかかりません。しかし、解体には費用がかかるため、事前に見積もりをとって解体をするかどうか検討しましょう。

一般的に、解体費の目安は木造住宅で坪単価3?5万円、鉄骨造で5?7万円、RC造で6?8万円といわれていました。これを基準とすると、30坪の建物では解体費用が「木造：90?150万円」「鉄骨造：150?210万円」「RC造：180?240万円」がそれぞれの目安となります。
ただし、昨今の燃料高や人手不足による人件費高騰などが要因となり解体費は高騰し続けるものと思われます。したがって、なるべく早く解体を行うのが解体費を抑えるポイントになるでしょう。

空き家問題は全国で顕著になっており、各自治体単位で空き家解体費用をサポートする補助金が設けられています。
そのため、これらの空き家解体費用は全額を負担することなく、金銭面での補助を受けながら解体することも可能です。まずは空き家の所在する自治体に相談してみましょう。

（４）住んでくれる人を探す

賃貸物件として、まったく知らない人に貸すのではなく、身内や親族などの中に住んでくれる人がいないか探すという方法もあります。誰かが空き家に住み、そこで生活をし、建物の維持管理をしてくれることで、少なくとも管理不全空き家や特定空き家の状態になることはありません。

親族間の賃貸ということになれば、賃料をどのように設定するのか検討しにくい側面があります。無償で貸すのかも含めて、たとえば固定資産税は負担してもらうなど双方にとってデメリットが少なくなるように話し合うことが求められます。

（５）自治体に相談して指示を仰ぐ

自治体から「管理不全空き家」として指定を受け、そのままにしていると「特定空き家」として指定され、固定資産税が6倍になるなどペナルティがあります。

この空き家の指定をするのは、空き家の所在する自治体です。そのため、具体的にどこを改善すれば管理不全空き家ではなくなるのかについて、自治体に相談し改善する方法があります。自治体からの助言や指導に従い、改善することで管理不全空き家ではなくなるため、固定資産税が増額されるなどの状態はなくなります。

考えられるデメリットとして、改善に費用がかかることがあります。自治体からの指導等に従い、リフォームなどで空き家を改善するのであれば、賃貸や売却など処分も見据えて費用をかけるという方法もあります。

自治体から指示された改善内容にもよりますが、ゆくゆくは売却や賃貸も視野に検討してみるといいでしょう。

（６）空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が主体となり管理運営されている空き家の総合窓口のことです。

空き家の所有者が売却や賃貸を希望する場合に登録し、空き家を活用したい人が空き家バンクを通じて自治体から情報提供を受ける仕組みです。自治体が介入するため、営利目的ではない点は大きなメリットとなります。

通常、家の売買や賃貸は不動産業者が仲介し、手数料報酬などが発生します。一方、空き家バンクでは、あくまでも自治体が情報提供を行うのみであり、実際に売買や賃貸における交渉は所有者と希望者が行うことになります。

後日の紛争防止のために、自治体によっては指定の不動産業者（宅建業者）を介した空き家の取引を前提としている場合もあります。空き家バンクを利用する場合には、どのような流れで所有者と希望者が取引をするのかについても確認しておくと安心です。

空き家売却は、知識が必要なことも多く負担も大きいでしょう。そこでセゾンファンデックスに依頼することで、セゾンファンデックスもしくは提携の不動産会社が査定・買取りを行い、空き家の売却をサポートしてくれます。

幅広いネットワークを活かしお客様に最適な提案ができ、スピーディな売却が可能となります。セゾンファンデックスは、クレディセゾングループの一員であり安心感があることが強み。売却だけでなく、リノベーション＋賃貸活用のサービスも提供できるため賃貸活用のご案内も可能です。

おわりに

空き家を所有していて、いつまでもそのままにしていると、メリットよりもデメリットが大きくなることがあります。近年、空き家問題は全国で顕著なため、各自治体では解体のための補助金や賃貸として貸し出す場合の補助金などさまざまなサポートを設けています。
空き家の維持管理に費用がかかるうえ、場合によっては固定資産税が最大6倍になることもあり、空き家問題はどうしたらいいのか悩ましいものです。
そこでセゾンファンデックスでは、売却と賃貸のいずれをご希望の場合でも幅広くご相談を承っています。売るか、貸すか、具体的に決めていない場合でも、空き家の処分にお困りの場合はぜひお気軽にセゾンファンデックスをご活用ください。