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老後資金

リバースモーゲージとは?デメリットやリスクは?

リバースモーゲージのメリット・デメリットやリスク、リバースモーゲージの条件が合わない場合の対処法について解説します。

目次
  1. リバースモーゲージとは
  2. リバースモーゲージのデメリット
  3. リバースモーゲージの3大リスク
  4. リバースモーゲージ以外の資金調達方法

リバースモーゲージとは

人生100年時代と言われ、高齢化や長寿化が進み老後生活に対する不安が高まる中、その解決策の1つとして「リバースモーゲージ」が高齢者に注目されています。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にそこに住み続けながら融資を受けるシニア層向けのローンです。ローンの一種ですが、一般的なローンとは返済方法が異なります。
例として、住宅ローンとリバースモーゲージを比較すると、自宅を抵当に入れて融資を受けるまでは同じです。
しかし、最初にまとまった融資を受け、毎月元本と利息を返済する住宅ローンに対し、リバースモーゲージは融資枠内で定期的または一括で融資を受け、元本の返済は死亡後または契約期間終了後に担保不動産の売却代金で返済、または相続人による手もと資金での一括返済となり、存命中または契約期間中は毎月利息のみの返済となります。月々の返済が利息のみで負担が少なく、契約後も自宅に住み続けられるのが特徴です。

リバースモーゲージを取り扱う銀行などの金融機関は年々増え、自宅を有効活用し自宅を手放すことなく、現金を確保できるリバースモーゲージは、年金生活で収入の少ない高齢者に支持されています。リバースモーゲージを利用することで、老後資金を確保することができ充実したセカンドライフを送ることができます。

しかし、リバースモーゲージにはデメリットやリスクも多くあるため、注意が必要です。

リバースモーゲージのデメリット

(1)推定相続人の同意が必要
リバースモーゲージの契約には、推定相続人全員(子どもなど)の同意を必要とする金融機関が多いです。リバースモーゲージは、融資ではありますが、債務者が亡くなった後は自宅売却が前提のため、家がなくなり、家が相続財産として残りません。一般的には配偶者以外と同居している場合は契約することができませんが、もし家族と同居している場合は残された家族の住む家がなくなります。ただし、相続人が現金で一括返済できれば自宅を売却する必要はありません。将来の相続も見据えて、家族の十分な理解を得たうえで契約する必要があります。

(2)使いみちが限られる場合がある
金融機関によっては、リバースモーゲージによる融資金の使いみち(資金使途)を限定している場合があります。リバースモーゲージは、老後の生活資金の確保を目的とした商品が中心となっています。原則自由としている金融機関も、事業資金や投資目的の利用は認めていない場合が多いです。

(3)マンションは対象外となる場合が多い
リバースモーゲージは建物が建っている土地をメインに不動産評価額を決定するのが一般的です。そのため、担保対象となる物件は、一般的には一戸建て物件となります。建物部分はあまり評価されないためマンションは対象外となる場合が多いです。土地付き住宅に比べて、マンションが経年劣化とともに資産価値の下落率が高いことが大きく影響しています。金融機関によっては、マンションでも利用可能な場合もありますが、数は少ないです。また、融資が可能でもその分条件が厳しくなる金融機関もあります。

※リバースモーゲージの融資基準は、金融機関によって異なります。

リバースモーゲージの3大リスク

(1)家を失い、借金が残る「長生きリスク」
存命中にローンの受け取り総額が融資限度額に達した場合は、その後の融資が途絶えてしまい生活に支障がでてきてしまいます。

また、リバースモーゲージは死亡後に自宅を売却して返済することが一般的ですが、金融機関によっては契約期間(最終返済期限)が設けられているケースがあります。想定よりも長生きし、契約期間が終了してしまった場合、元金と利息を一括返済しなければいけません。
もし一括返済できなければ、契約者が存命でも自宅を売却して一括返済する必要があります。自宅を売却して返済する際、自宅の売却価格よりも借入金残高が多かった場合には、差額の借入金残高が残ってしまい、最終的には自宅も失い、借金だけが残るリスクがあります。
利息を含めた債務を一括で返済することは、高齢の契約者にとって非常に難しい問題です。本来なら喜ばしいことである長生きが、リバースモーゲージでは大きなリスクとなってしまいます。

(2)融資を受けられる金額が少なくなる「金利上昇リスク」
リバースモーゲージでは、変動金利型、一定期間の固定金利型のものが多いです。そのため、契約期間中にに金利が上昇した場合は、借入残高が増えて担保割れとなるリスクがあります。契約期間の途中で融資可能金額の上限に達してしまい、当初想定よりも融資を受けられる金額が少なくなります。

また、金利上昇により月々の返済額が膨らむリスクもあります。リバースモーゲージは、不動産を担保とした融資となるため、毎月利息が発生します。原則として、契約が終わるまで利息分は月々返済しなければならないため、金利上昇により返済負担が増えてしまいます。


(3)担保の評価額が下がる「評価額下落リスク」
リバースモーゲージの融資額は、契約時の担保(不動産)評価額に応じて決められます。担保評価では、不動産価値が大幅に下落すると担保割れのおそれがあるため、「土地」が重視されています。
契約後は、一定期間ごとに担保価値を見直し、評価額が下落した場合には融資限度額を下げられるリスクや場合によっては融資が止まってしまう恐れがあります。

融資限度額が下げられ、借入残高が限度額を上回った場合には、差額を返済しなければなりません。
また、リバースモーゲージは、債務者が亡くなった場合、一般的には担保とした不動産を売却して借入金を全額返済することになりますが、想定よりも担保物件の不動産価格が落ちて売却金額が借入額に満たない場合は、相続人(子どもたち)が足りない分の返済を負担しなければなりません。

評価額の下落は、融資額が下がるだけでなく、返済にも大きくかかわってくる大きなリスクです。

※リバースモーゲージの融資基準は、金融機関によって異なります。

リバースモーゲージ以外の資金調達方法

(1)リバースモーゲージ以外の資金調達方法とは?
所有の不動産を活用して老後資金を調達する方法は、リバースモーゲージだけではありません。その他の資金調達方法も同時に検討することが大切です。リバースモーゲージは場合によっては便利ですが、中には利用条件に合わない人もいるかと思います。その場合、可能性の1つとして検討したいのがリースバックです。融資であるため年齢制限や担保物件について詳細な条件があるリバースモーゲージに比べると、リースバックの利用条件はあまり厳しくなく、高齢者の方が利用しやすい資金調達方法と言えます。

また、リバースモーゲージは一般的に担保不動産の評価額の50%程度を融資の上限としており、借りられる金額が思っていたより少ないことも多いようです。不動産を売却するリースバックの方がまとまった金額を手にすることができる可能性が高いと言えます。

●リースバックとは?
リースバックとはご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。 住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。

リースバックとリバースモーゲージは、自宅に住み続けられる点は同じです。
リバースモーゲージとの違いは、自宅を担保に借金というリスクを負うリバースモーゲージに対し、リースバックは自宅を売却するため所有権は失いますが、自宅売却後のお金は全て自分の資金であり、返済の心配がないことです。その他にも、年齢制限がない、マンションでも可能、資金使途が自由、再度購入が可能、将来の不動産価値の下落によるリスクがない、相続人に返済の負担が及ばないことがメリットとして挙げられます。

(2)セゾンのリースバックを活用する
セゾンのリースバックでは、お客様の大切なご自宅をセゾンファンデックスが買い取り、お客様は賃貸として退去せず住み続けていただけます。セゾンファンデックスが買主となり、直接お客様のご自宅(不動産)を購入いたします。収入・年齢制限により条件が合わない、お住まいがマンション、事業資金を確保したい、借金をしたくないなどリバースモーゲージの条件に合わない・リスクを回避したい場合におすすめな資金調達方法です。セゾンのリースバックを活用することで、住宅ローンの返済資金や老後資金の準備、事業資金などまとまった資金の確保が可能です。

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●セゾンのリースバックと一般的なリバースモーゲージの違い
リースバックとリバースモーゲージは、ご自宅に住みながら資金を調達できる点は同じですが、仕組みや特徴が全く違います。
<セゾンのリースバック>自宅を売却して現金化、そのまま住み続けることが可能<一般的なリバースモーゲージ>自宅を担保にして、融資を受ける

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(3)任意売却を活用する
リースバック以外にも不動産を活用した資金調達方法があります。それは任意売却です。

任意売却は、債務が多い方に適してます。オーバーローン(自宅などの不動産を売却してもローンが残り完済できない状態)では、リースバックでは対応が難しいですが、任意売却では対応できる可能性があります。

●任意売却とは?
任意売却とは、不動産を売却しても債務が残ってしまう状況において、債務者(お金を借りた側)と債権者(お金を貸した側)の間に専門家が入って調整を行い、不動産を競売にかけずに納得のいく価格で売却し取引を成立させることです。 通常は残ってしまう債務の返済を、売却と同時にしなければならず、不足分を手持ちから出さないと売ることができませんが、任意売却であれば分割返済が可能になる場合があります。

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